按揭贷款的计算方法「按揭贷款还款计算公式」

按揭贷款是买房最常见的购房方式，按揭贷款一般分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款。

计算按揭贷款，一般要计算贷款时间和贷款额度，商业贷款和公积金贷款计算大致相同，又稍有差异，新房和二手房在按揭贷款的计算方面也会有一些差异。

一 新房的商业按揭贷款，计算相对简单，贷款的额度基本都是按照成交价计算的，不涉及到房龄的计算，所以贷款额度根据当地的首付比例，无论首付三成还是四成，都很好计算；贷款年限方面，男性一般不超过65周岁，女性一般不超过60周岁，部分银行男性可以放宽到70周岁，女性可以放宽到65周岁。

二 公积金贷款额度都有上限要求，借款人夫妻都缴存公积金且符合公积金贷款条件，上限是65万，单身最高是50万；公积金年龄上限，男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。

① 市公积金根据账户余额计算实际的贷款额度；

账户余额小于5000元，贷款额度不超过20万

账户额度在5000元到10000元之间，贷款额度不超过25万

账户额度在1万元到2万元之间，贷款额度不超过30万。

借款人与配偶缴存账户余额大于2万元的，最高额度=账户余额×15×时间系数（连续缴存36个月时间系数为1.2，否则为1.0），同时需满足缴存基数大于月供和负债的2倍以上

② 省公积金的最高额度

缴存基数要大于等于月供加负债的2倍以上

如果缴存基数不满3000，月供要小于等于（缴存基数-1500）

已婚，只有一方有公积金，配偶可以用打卡工资来补充名下负债和月供

③ 首付比例上，市公积金最低35%，省公积金最低25%

三 购买二手房时，商业贷款的计算方式

贷款年限不但要受个人年龄限制，还要受到房龄的限制

个人年龄限制上面已经说过了

房龄计算时要求房龄在20年以内，同时还要满足贷款年龄 房龄≤40/45/50（每个银行有差异）

房龄超过20年只有部分银行可做，需根据当地具体的房贷政策而定。

最终贷款年限：用房龄计算出的贷款年限上限和用年龄计算出的贷款年限，取贷款年限小的那一个。

另外，在二手房的贷款额计算，是根据银行评估值计算的，而不是根据实际成交价计算，一般银行评估值都会低于市场成交价，差额部分也是算在首付部分。

四 购买二手房公积金的贷款年限

①用个人的年龄计算，男性上限65周岁，女性上限60周岁

②用房龄计算，贷款最长年限是（30-房龄）

以上两点同时满足，以贷款年限短的为准

所以，按揭贷款的计算，新房的二手房有些差异，同时商贷和公积金的计算也是不同的，