房贷提前还款划算吗「房贷如何提前还款最划算」

“听说这两天房贷利率又降了，我到底要不要提前还款呢？”8月22日，1年期LPR降至3.65%，5年期以上LPR降至4.3%，下调了15个基点。这就意味着全国首套房贷利率最低降至4.1%，创下历史最低记录。而摆在许多购房还贷一族面前的问题是：眼下是否该借机提前还贷呢？

咨询提前还贷者变多

自今年以来，随着LPR的多次下降，越来越多的购房者考虑加入提前还贷的行列。

记者从上海几家银行获悉，今年以来，前来咨询提前还贷的市民不少，一些线下网点的单月还款金额比此前相同时期也有所增长。

“以前觉得手里有点‘余粮’才更安心，但如今理财收益越来越低，房贷压力却只增不减，倒不如提前还一部分房贷减轻自己的压力。”市民王先生表示。

通常情况下，个人住房贷款一般以5年期以上LPR作为定价基准。根据不同城市的规定，房贷利率的定价会在LPR的基础上，加减一定的基点。

上海地区某股份制银行按揭贷款经理称，此前上海地区房贷利率为首套4.8%、二套5.5%，在本月LPR报价发布后，将同步下调15个基点，即首套房4.65%、二套房5.35%。

并非立马就省钱

不过需要注意的是，在LPR下降后，存量商业性个人住房贷款客户的利率并不会马上下调。正在还贷的购房者能否享受到降息，还要看当时是否选择LPR转换形式计息。

2020年8月，大批银行开启房贷利率批量“换锚”，将此前浮动利率统一转换为LPR，当时购房者有两个选择，一是将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，二是转为固定利率。

从转换时点至此后的第一个利率调整日（重定价日）房贷利率保持不变，由于大部分银行规定的存量房贷重定价周期为一年，重定价日多为每年1月1日或放贷日，例如购房者的贷款是2019年8月15日发放，那么每年的1月1日或者8月15日就是重定价日，而当时选择了固定利率的购房者，房贷利率则与LPR调整无关。

投资收益可否覆盖贷款利息？

那么，提前还贷真的划算吗？房贷是否提前还款是一个重大的决策，需要购房者根据自身的不同情况从几个方面进行考量。

首先看申请贷款当时的利率处于什么水平，如果当时的利率水平已经高出现有的按揭贷款利率，那么可以考虑提前结清贷款。如果当时申请的贷款利率水平低于现行按揭贷款利率——比如公积金贷款或公积金组合贷款——那么可以考虑不做提前还款。

其次，是看提前还款的资金来源，如果自身有一部分闲置资金并且在一段时间内没有明确用途的，可以考虑用来提前还款。如果自身没有较多的闲置资金，或在未来的一段时间有较大开销计划的，则没有必要考虑提前结清贷款。

“判断是否需要提前偿还个人贷款最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。”复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼指出，如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。

当然他提到，购房者还需要为自己生活、养老及日常支出留足资金。就目前的情况看，贷款利率有下行的趋势，提前偿还贷款还需要慎重考虑。