你是不是也着急还房贷 我们帮你算了笔账 「提前还房贷去哪」

Hello大家好，又到每周一次的谈心时间了。老规矩，先回顾一下近一周要闻。

8月12日，人民银行发布2022年7月金融统计数据报告。数据显示，7月份新增信贷、社融规模增量数据不及市场预期。

为提振市场信心，8月15日，人民银行宣布开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。不少机构认为，房贷利率或将受此影响进一步下调。

A股板块方面，截至8月17日收盘，周内表现最好的申万板块是电力设备（ 6.26%）和房地产（ 3.01%）；最差的是美容护理（-1.28%）和计算机（-1.55%）。

提前还贷上热门：我要不要也提前还？

最近，很多购房者正在积极摆脱“负翁”身份，加入了提前还房贷大军。在90后扎堆的热门社区“小红书”上，不少人都在分享自己提前还房贷的思路、攻略和计算方式。为什么那么多人提前还房贷？提前还房贷真的划算吗？今天我们不妨就来算一算。

从经济角度考虑

购房贷款有两种，一种是公积金贷款，利率较低；还有一种是商业贷款，利率较高；而大部分人公积金贷款的额度有限，属于混合贷款，所以我们分三种情况来考虑。

按首套房计算，我们以深圳的周边城市东莞举例，假设买了一套2.5万一平、面积70平的房子，那么房价总金额175万元，其中首付52.5万元，需贷款122.5万元，按30年等额方式偿还。目前已经还贷5年，房主最近手中有富余现金20万元，正在考虑要不要将这笔钱用于提前偿还房贷。

01 纯公积金贷款

根据3.25%的公积金贷款利率计算，30年一共需要还69.43万元利息，本息合计191.93万元，月供5331.28元。

以上数据由房贷计算器提供，公积金贷款利率及贷款政策参考东莞当地政策

接下来，我们要算一下提前还掉20万本金的话，能节省多少利息。简单来说，可以直接算20万，在剩余的25年里面，会产生多少利息。

参考上面的计算方法，这笔利息大概是 9.24万元 —— 也就是说提前还掉20完本金，能省掉 9.24万的利息。

02 纯商业贷款

根据4.9%的商业贷款利率计算，同理可以算出此方案30年一共需要还111.55万元利息。如果提前还20万贷款，总共可以节约14.73万元利息支出。

03 50万公积金贷 72.5万商业贷

有公积金贷款有额度限制，因此大多数人采用的是公积金 商业贷的方式，假设采取 50万公积金贷 72.5万商业贷的方案，那么30年一共需要还94.36万元利息，这种方式的利息金额介于以上两者之间。由于商业贷款利率较高，提前还款我们选择优先还商业贷，那么提前还款剩下的利息支出和第二个方案一样，共省下14.73万元利息支出。

根据一番计算，我们已经算出各方案如果提前还20万贷款能省下的利息，把它们汇总到下表中。

接下来要考虑的问题是，如果不提前还款，把这笔20万的现金用来投资能获得多少收入呢？

由于我国公募基金发展时间尚短，且早期基金样本数据较少，公允起见，我们拉取各基金指数近十年的收益情况作为参考。根据下表数据，过去十年中权益类基金指数都实现了翻两番的小目标，债券类基金指数也比较可观。

指数数据来源：wind，统计区间2012/8/1-2022/7/31，数据仅供参考，不代表基金产品管理人对基金产品的收益承诺或保障。不构成玩转理财通对市场的投资建议。基金有风险，投资须谨慎。

根据这一数据，可以估计出20万元能够获得一笔不小的收益，且获得的收益很可能超过提前还房贷省下的利息金额。当然长期投资的过程可能不会一帆风顺，尤其是权益类资产占比较高的基金，可能会面临较大的回撤。因此，如果你选择不提前还房贷，那么针对一笔长达二十多年的投资来说，适当配置偏债类的“固收 ”基金，或许是一个更稳妥的选择，既能获得适中的收益，又能适当降低波动，提升持有体验。

单纯从经济角度考虑，似乎不提前还款能获得的经济效益更高。但实际生活中我们要考虑的因素有很多。如果觉得对权益类投资的把握度不那么高，还是比较认可提前还款的，那么建议优先偿还商业贷款部分，毕竟公积金贷款的利率比商业贷款要低得多。而针对纯公积金贷款的情况，不提前还房贷问题也不大，考虑到在比较稳健的投资情况下，如果将这笔钱用于购买纯债基金类产品，年化收益大概率也能超过贷款利率。

还要考虑哪些情况？

除了以上因素，要不要还贷款还要考虑一些额外因素，比如为了还清首套房之后再入手第二套的。一些城市对于首套房贷款没还清的情况，再买第二套房所需的首付比例和贷款利息都有不同的政策。或者，手头有现金富裕，如果还清首套房贷款，方便再次申请低利率的住房公积金贷款的，也可以选择提前还款。比如东莞的政策就是在首套房贷款全部结清后，符合申请条件的，间隔6个月可以再次申请公积金贷款。

还有一种情况就是正值婚嫁年龄的男女青年，如果手中有一套已经还了不少贷款的房产，且希望能够归为婚前财产的，那么也可以在经济承受范围内选择提前还清剩余贷款。

总之，要不要提前还清部分贷款或全部贷款还需要根据个人的具体情况权衡，不可盲目跟风。

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