北京出手整治长租公寓 预收租金不应超3个月

因长租公寓频频陷入危机，北京“对症下药”出台了专门的整治措施。

2月2日，北京市住建委、市场监督管理局等部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，多方面规范住房租赁，保障房东和租客的合法权益。

《通知》规定，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。简言之，长租企业向租客收取的资金，最多按季度交；如果租客按季度交，长租企业也要按季度向房东支付。

“长收短付”是长租公寓最大的问题，新规核心便是限制企业的“资金池”。针对长收短付背后的“租金贷”模式，《通知》规定，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

此前，为获得更多资金，长租企业会引入金融机构，租客与其签订贷款条约，分期偿还租房贷款，金融机构则将全年租金一次性打入长租公寓企业账户。

因长租企业按月或季度给房东打款，期限错配下会沉淀出巨大的资金池，这笔资金并没有独立第三方进行监管。一旦危机事件发生，长租公寓资金链断裂无法向房东打款，租客却仍与金融机构存在债务关系。

新规之下，北京市住建委相关负责人介绍，租客申请了住房租赁贷款后，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。

与此同时，此前已经预收的超过3个月的租金部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；已经预收的押金，也要一并纳入专用账户托管，押金托管的具体方式和流程后续还会出台配套细则。

针对押金难退的问题，《通知》规定，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。这相当于建立专门的账户进行托管，企业不能挪用。

租房合同终止后，住房租赁企业应于2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，后者应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。上述三项举措之下，长租企业“资金池”的疯狂扩张被限制住。

2020年，长租公寓频繁暴雷，使行业的潜在风险暴露无遗。SOHO中国董事会主席潘石屹直言，在现在的金融环境税收环境下，做长租公寓的主要有两类人：“骗子”和“傻子”，长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的体现。

“近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。”北京市住建委有关负责人表示。

深究背后的共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路。

上述负责人称，北京市多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略，大力培育和发展住房租赁市场，支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，对以圈钱为目的大搞金融化、资本化的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。

“此次北京出台的政策，具有信号意义和行业示范效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这说明北京在积极落实租赁市场秩序管控的导向，有助于规范长租公寓的运行和发展，减少长租公寓市场的各类纠纷和风险。

他还表示，类似政策值得全国其他城市学习，尤其是上海等，在2020年二手房比较火热的情况下，二手房出租也变得比较强势。此类城市后续也需要结合租赁市场的发展，积极出台政策，促进长租市场健康发展。

值得注意的是，在规范企业经营活动之外，新规对租赁行业的发展方向进行明确表态，即北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可按规定享受税收、金融等优惠政策。

截至目前，已有万科、龙湖、中骏等多家房企布局租赁行业。日前，万科A公开表示，长租公寓是解决居住问题的重要渠道，集中式公寓市场需求大，且符合租购并举的政策方向，集团会坚定不移推进这项业务。