信贷资金入房“无门” 一线城市楼市或迎来降温

对于可能流入房地产领域的信贷资金，一线城市正在全方位地“围追堵截”。

1月末，上海和北京两地的银保监局依次发声，将严格查处违规流入房地产市场的信贷资金。

在通过“沪十条”从供需两端加强上海楼市调控的8天后，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（下称“《通知》”），从资金端下手，按住了房地产市场无序发展的“命门”。

《通知》中的8条规定除了强调对此前各项规定的严格落实外，还对首付款来源、借款人信用、贷款用途、资金监管、中介管理和银行自查等方面提出要求。其中，“消费类贷款、经营性贷款”是《通知》重点约束的对象，有3条规定涉及了对这两类贷款的要求。

具体来看，第三条从贷款人入手，禁止消费贷、经营贷成为贷款人获取个人住房贷款首付款资金的渠道；第六条从资金用途入手，防止此二类信贷资金挪用于房地产领域；第八条则从银行自身入手，要求银行对2020年6月以来发放的此二类信贷资金和个人住房贷款进行全面自查。

上海银保监局表示，下一步将根据银行房地产政策执行及自查情况，开展房地产贷款业务专项检查，并继续加大对上海市房地产信贷运行情况的监测分析力度。

在《通知》之前，此前发布的“沪十条”已明确提出，要加强银行的审贷管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。再往前追溯，上海银监局和人民银行上海分行曾在2016年发布文件，在差别化住房信贷政策等方面对银行进行指导。该文件强调，商业银行不得通过大额信用卡授信、发放个人消费贷款和个人经营性贷款用于支付购房首付款，切实防范信贷资金被借款人挪用购房。

在以往规定的基础上，此次上海银保监局的《通知》则进一步明确了银行应从哪些方面严格审查消费贷、经营贷的流向，如何切实避免信贷资金出现在房地产领域中。

次日，北京市银保监局表示，对于部分购房者挪用消费贷、经营贷资金作为购房款的情况，已第一时间展开筛查，并向辖内相关银行机构下发监管提示函。在此基础上，北京银保监局对银行自查提出了明确规定，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷和个人经营贷的合规性开展全面自查。同时，北京银保监局将与人民银行、住建委等相关部门组建工作组，赴银行机构开展专项检查，严格查处银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题。

此前，北京市银监局曾于2016年要求银行加强住房信贷管理，严格审核个人住房贷款首付款资金来源，并于2017年通知各银行针对消费贷、经营贷违规流入房地产市场的情况进行自查。此次审查在银行自查和部委专项检查的力度上均再度加强。

在广深两地，严控银行资金违规流入楼市同样是近期房地产调控的核心主题，借款人的信用、资格和还款能力成为审查的重点对象。

深圳住建局连发三道通知，先对住房申购条件作了进一步规范，随后对于在申购商品房时出现违法违规行为的12名购房者明确了惩戒措施，紧接着发布《关于进一步加强我市住房购房资格审查和管理的通知》，再度强调商品住房的购房资格审查。据媒体报道，当地银行也开始对于购房者的流水进行严格审查。

广州四大行在将房贷利率全线涨价的同时也表明，在监管要求之下，借款人的信用状况、还款能力等因素都将用于确定个人住房贷款首付款比例和利率水平。

对于此番资金端的管控，亿翰智库认为，新政可有效降低因信贷资金流入而形成的金融风险，一方面可避免金融体系由于房地产贷款集中度偏高而产生系统性风险，引导资金流入实体经济；另一方面有利于控制近年来不断升高的居民杠杆率。此外，由于信贷的变化可在短期内对楼市造成直接影响，楼市的“虚火”有望降温。

“去年经营贷、消费贷比较宽松，利率低，部分产品的利率不到4%，在利益驱动下容易绕道房地产市场。此次对信贷资金加强管控可以有效防止违规资金入市，还原市场的真实消费能力。”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示。

在卢文曦看来，此次新规将对楼市起到显著的降温作用。“信贷是楼市调控中比较重要的一环，一旦缺少资金支持，市场热度便会显著下降。预计通过加强信贷管控后，市场成交规模会慢慢收缩，房价也会出现松动。”

此外，银行对违规行为的严格审查也能对市场起到一定的警示作用。“尤其是对于高端产品，一些高净值客群是有通道获得廉价资金的，豪宅热销的背后不排除有违规资金介入的可能。因此，树立起管控机制之后，能够有效对潜在的违规行为予以警示，防止违规资金流入房地产市场，减少乱象的出现。”