2020年楼市关键指标飘红 房企资金状况持续改善

在新冠疫情和下半年各地密集出台楼市调控政策的背景下，2020年全国房地产市场各项关键指标仍表现坚挺。

1月18日，国家统计局发布“2020年1-12月全国房地产开发投资和销售情况”。其中显示，商品房供需两端以及房企到位资金等指标均恢复较快，分别于三、四季度超过2019年同期。此外，自2020年2月以来，房地产开发景气指数（国房景气指数）持续上升，并于12月达到全年峰值100.76，比11月份提高0.21点。

从需求端来看，2020年全国商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6％；商品房销售额173613亿元，增长8.7％。销售规模刷新了5年来的历史高点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年全国商品房销售的曲线呈现了“跌幅收窄、逐渐转正”的态势。疫情影响下，商品房销售量价仍保持稳定增长，体现了房地产市场对宏观经济的支撑作用。2021年，政府还需防范各类违规资金进入楼市的风险；另外，房贷集中度政策或将会对2021年楼市交易形成利空。

第一财经记者观察到，自2017年以来，全国商品房销售规模的增速整体放缓。从销售面积来看，其增幅由2016年22.5％的高位，在2017年、2018年分别回落到7.7％、1.3％。2019年，全国商品房的销售面积出现5年来的首次下降，去年，虽实现了触底反弹，但总体保持平稳。在销售额方面，去年销售额增长8.7％，较之于2017年增长13.7%，回落明显。

同时，2020年商品房销售均价为9860元/平方米，同比增长5.9%，低于去年0.7个百分点。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，长期来看，商品房销售量价均处于稳定增长区间，这符合房地产平稳健康发展的要求。此外，在2021年年初，疫情影响下，商品房销售量价仍保持稳定增长，体现了房地产仍具备较强的销售韧性。

分区域来看，东部地区是2020年唯一保持商品房销售量价加速上涨的区域，成交体量约占全国的4成，成为拉动全国整体成交量上行的“主力军”。同时，西部地区成交规模保持增长，中部地区则降速放缓但仍未及去年水平，东北部地区降幅最大。

数据显示， 2020年中国东部、中部、西部及东北部地区销售面积同比分别为7.1%、-1.9%、2.6%及-5.8%。销售额同比增长分别为14.1%、 1%、5.1%及 -1.5%。其中，2020年东部地区商品房量、价增速分别高于去年9个和8个百分点。

严跃进分析称，随着城市群的发展和各地密集出台的人才引进政策，东部一、二线城市人口流入增多，刚需和改善型购房群体不断扩大；同时，2020年下半年以来，“三道红线”的扩围，房贷集中度的实施，预售许可资金管控的升级，使得房企不得不以降价促销等方式进行应对，叠加“稳消费”的宏观背景，一定程度上刺激了购房需求。

从供给端来看，2020年房地产开发企业到位资金193115亿元，同比增长8.1％，增速较去年提高0.5个百分点。

潘浩认为，虽然房企资金状况持续改善，但从长期来看，房企到位资金增速仍处于稳定区间。2020年上半年为帮扶企业纾困，在金融端，政府给予了相对积极的政策，使得房企融资情况得到短暂好转，但随着个别城市融资收紧，房企“三道红线”政策以及银行“两道红线”的相继出台，在融资及销售回款等方面，限制了银行贷款流向房地产市场的上限，这也释放出2021年政府金融监管较难放松的决心。

值得注意的是，虽然2020年全年房地产开发投资增速达到7%，但新开工及竣工增速分别为-1.2%及-4.9%。

潘浩表示，这是由于房企融资渠道收紧，房企开始采用高周转的方式来增加现金流动性。同时，当前，竣工面积已经达到近十年低位水平，在2020年较高的开工面积拉动下，2021年竣工面积降速或将继续收窄。

严跃进预测称，由于“稳投资”依然是国民经济的一个重要内容，2021年房地产开发投资增速预计或可能出现微跌，但增幅将稳定在5%-10%的区间。