华夏幸福股债双杀 平安入股两年浮亏超90亿

在平安入股两年之后，华夏幸福（600340.SH）的基本面依然让市场充满担忧。

连日来，该公司股价不断走低，截至12日发稿，最低跌至接近11元/股的5年低点，已较平安入股时跌去近6成。

债券市场上，该公司多只美元债以及境内债相继下跌。1月11日，华夏幸福多只美元债报价几近腰斩。如华夏幸福8.05% B20250113买价52美元，卖价54美元，到期收益率超过20%，而华夏幸福6.9% B202220616买价56美元，卖价58美元，到期收益率接近60%。

国内债同样相继走低。12日截至发稿，华夏幸福境内债券18华夏01报70元，跌幅11.8%；18华夏02报84.2元，跌幅3.7%；18华夏03报82元，跌幅为4.6%。除18华夏01最低为68.4元之外，其余两支均创下最低记录。

面对股债双杀的格局，华夏幸福回应称：“就是正常市场波动，目前整个地产行业情况欠佳，债券价格波动未对公司业务造成影响”。

不过，市场的担忧并非没有根据。根据华夏幸福最早引入平安股权投资时的约定，公司需在2020年度实现净利润180亿元，但根据2020年第三季报，华夏幸福前三季度净利润为72.8亿元，只完成了180亿元的40%。要在第四季度实现超过100亿的利润，其压力可谓不小。

债务规模攀升

华夏幸福引入平安作为第二大股东，外界所期待的结果是融资通道更顺畅，且融资成本更低。据第一财经不完全统计，去年全年华夏幸福共发布融资公告20次，涉及融资方式包括永续债、美元债、公司债、小公募、城镇化ABS等，渠道虽然畅通，但成本却居高不下。

中指院报告显示，在融资成本方面，2020年千亿以上企业，其海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300-500亿、100-300亿企业，其海外债融资成本均在10%以上。

华夏幸福融资成本在规模房企中处较高位置。比如去年12月18日，华夏幸福公告发行一年期3.4亿元美元债，利率达到10.875%；12月2日，公告拟向中融信托申请15亿元永续债，初始利率8.5%，公告同时宣布将为2021年上半年新增500亿元担保额度。

而在诸多融资手段中，永续债无疑是该公司去年融资的“亮点”。2020年华夏幸福共发布永续债7笔，共计融资196亿元，初始利率介于8%-8.5%之间。永续债与其他负债不同，报表中不计入“负债”之内，即便如此，华夏幸福在去年的负债依然维持高位。

其第三季报显示，截至去年9月30日，该公司短期借款和一年内到期债务共计940.2亿元，较2019年末的604亿元增长55.6%；长期借款共652.1亿元，较2019年末的487.9亿元，增加33.7%。

平安浮亏超90亿

12日早间，华夏幸福开盘报价11.28元/股，仅有公司历史最高价46元/股的四分之一，下跌颇为惨烈。

回看2018-2019年平安两次入股华夏幸福时，转让价格分别为23.65元/股和24.6元/股，总转让对价分别为137.7亿元和42亿元。按照近日开盘价计算，近两年之后，平安在华夏幸福的投资共计浮亏约93亿元。

作为地产界的隐形金融大鳄，平安对于房地产行业的投资有一定套路。两年前与华夏幸福签订合作协议之时，双方就曾约定，以华夏幸福上市公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数，上市公司2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.1亿元、144.8亿元以及180亿元。

前两年，华夏幸福均擦线完成对赌任务，但今年适逢疫情以及北方楼市不振的双重影响，完成业绩指标压力徒增。

根据2020年第三季报，该公司前三季度净利润为72.8亿元，只完成了180亿元的40%，如何在第四季度追回，市场对此尚存疑虑。而根据此前约定，如无法完成对赌，那么华夏控股（华夏幸福控股股东）将对平安进行现金补偿。

不过，三季报显示华夏幸福账面拥有合同负债（预售账款）超1200亿，若大量结转，完成对赌指标或仍有机会，只是公司的现金流仍不乐观。

三季报显示，2020年前三季度产业新城部分经营性现金流净额为-140.77亿元，其中取地支出为96.46亿元；商业地产部分经营性现金流净额为-109.96亿元，其中取地支出为102.03亿元。商业地产部分是平安入股后，总裁吴向东分管的重要业务，在现金流没有改善的情况下，华夏幸福依然重金拿地，与公司过往经营脉络存在极大风格转变。

近三年来华夏幸福现金流没有转好迹象，皆源于2017年开始的环京限购政策。环京市场投资投机氛围较重，限购遏制了其市场活力，一直到目前，环京市场仍然没有起色，相比于2016年时的高点，环京房价出现腰斩局面。

受此拖累，华夏幸福2020年销售下滑。克而瑞研究中心数据显示，2020年华夏幸福全年实现销售额949亿元，同比去年下降33.7%。