新规之下的房贷申请会又难又贵吗

人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。个人住房贷款余额占比上限方面，中资大型银行为32.5%，以股份行和个别城商行为代表的中型银行为20%，以城商行、民营银行等为代表的小型银行为17.5%。这样的“红线”划分，是否意味着个人房贷申请将又难又贵？

目前来看，暂时还没有个人房贷额度调整的消息和迹象。一名股份行客户经理表示，目前没有进一步调整个人房贷额度的通知，不过额度管控政策一直在延续。

但是，在个人住房贷款占比上限的压力下，在实际操作层面，银行可能倾向于额度、贷款利率、放款周期等方面合规的调整。不过，房贷新规在微观上对个人住房贷款市场影响有限。

从2020年半年报数据看，35家上市银行中，有10家需要压降房地产贷款占比或个人住房贷款占比，压降幅度较大的以中小银行为主。若不达标银行在监管给予的最长宽限期内平均分解压降目标，预计个人住房贷款余额少增3500亿元左右，或对房地产销售端形成小幅扰动。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，房贷新规对个人住房贷款市场有小幅影响，但不会形成较大冲击。房贷新规主要约束的是房贷占比过高的银行，而非每一家银行房贷的绝对值。

中小银行可能会有不少触碰到“警戒线”的情况，这些银行的个人房贷肯定会作一定调整，降量在所难免。但从整体看，在国家目前各项政策的调整下，2021年的银行业个人房贷额度不会有较大的变化，房贷利率也会保持在一个稳健的水平。

上海易居房地产研究院总监严跃进认为，集中度限制并不代表个人房贷绝对规模会下降。考虑到后续房地产市场的变化，在一些新兴的房地产市场中，部分小型银行或仍有机会适当提高占比上限，但绝大多数银行或以收紧为主。

近年来，居民部门杠杆过快增长引发市场关注。中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2020）》（下称稳定报告）显示，截至2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%；个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%。

稳定报告透露出这样的信号——要合理控制居民部门杠杆过快增长，加强房地产金融审慎管理，督促商业银行保持个人住房贷款合理增长。