地产“三道红线”全面执行前夜 专家建议软着陆防翻车

2020年下半年，以降低负债为目标的“三道红线”监管要求对一些地产公司开始施行，业内专家建议未来如果在地产业扩大执行范围，希望能够提供2-3年缓冲期，针对不同地区特点实施柔性监管。

2020中国房地产金融年会暨《上市房企信用状况评估报告》发布日前在上海举行，经济学家连平参会，他预测地产公司融资空间将进一步收缩。

目前，房地产的整体投资增速已经处于过快过热的状态。据中航信托宏观策略总监吴照银介绍，在房地产、基金、制造业这三大投资领域中，今年8月的制造业投资增速仍为负，而房地产投资增速已达到正6，房地产投资的过快增速导致整个经济增长状态严重失衡。

同时，房地产在非标、发债、信贷等市场中仍占据较大比重，房企负债增速仍然保持两位数增长，远超过M2（广义货币供应量）和多数宏观指标。近日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在文章中称，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，并将房地产称为现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

连平现任植信投资首席经济学家兼研究院院长，他表示，如果全面执行“三道红线”政策，三百家发债房企有息负债整体增速可能很难超过6.9%，目前看2019年底和2020年上半年发债房企有息负债增速已经高达8.6%，这说明未来还是有一定的下降空间。

作为地产企业融资的重要渠道，银行开发贷的增速预计也将进一步回落，连平称信贷会更加关注高新技术等产业的发展，流向房地产行业信贷资金会受到较为严格的管控。

银行信贷之外，地产企业依托的信托融资同样形势紧张。连平介绍，2020年5月份监管部门首次真正引入了非标比例限制，在2018年、2019年上半年成立的信托中，约有40%以上投向房地产。随着监管对房地产信托政策趋紧，这一比例已经在2020年10月份降到27%左右，该效应在2021年还会有一定程度存在。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真预计，地产企业有息负债的增速水平高于连平给出的数字，但是整体形势同样并不乐观。蔡真表示，针对120家上市房企，预计有息负债整体增速约为12%，然而往年上市房企融资增速为27%。

蔡真援引研究数据称，上市房企存在明显分化，排名头部和尾部差异较大，市场机构需要高度关注尾部房企状况，其偿债能力弱，现金流差，盈利状况差，存货周转率很低，融资方面受到双重打击。

蔡真提醒，高速路上突然踩刹车就有翻车风险，建议稍微缓慢地实行“三道红线”政策。

连平建议，从有息负债结构来看，对非标、发债、银行借款还是应该采取逐步缓解的策略，建议逐步分阶段来实施三道红线监管要求，根据房企从拿地到房屋验收等整个行业周期的平均时长等情况，给出2-3年缓冲期。

房地产金融风险应受到高度关注，连平认为应建立因地制宜的动态房地产金融风险建设体系，根据不同地区的不同风险特征来建立相应的监测体系。

在控制有息负债规模的同时，专家也建议决策层考虑给地产企业提供直接融资的机会。

连平称，房地产行业在中国还是国民经济重要支柱型行业之一，房企过渡依赖银行信贷间接融资模式，会将行业债务风险传导扩大到整个经济金融领域，可能产生系统性的金融风险。因此，在当下严控有息负债增速背景下，可以考虑提高房企股权融资比例，如合作开发、分拆物业上市、债转股、引入战略投资者，甚至可以考虑恢复受理和重启地产公司A股上市等，以此来优化房企融资的结构。同时还可以借鉴国外房企融资的一系列模式和经验，大力发展房地产信托基金REITs、资产证券化以及夹层融资模式等。