数百万套利空间从何而来，解剖深圳楼市“打新”利益链

这个冬天，具“打新”价值的新盘似乎很难逃脱外界的瞩目。

先是陷逼购房者“全款买房“质疑风波，再是捅破了深圳楼市代持打新的窗户纸，而后是一纸公告称政府相关部门将核查楼盘客户名单。

同样是千万元起步价的在售楼盘，万科（000002.SZ/02202.HK）旗下的万科瑧山海家园，引发的楼市关注度丝毫不逊色于深圳的年度网红楼盘华润置地(01109.HK)旗下的华润城润玺一期。

两个楼盘都属于具“打新”价值，每平方米价格倒挂5万元左右，“买到就赚到“，一套房”躺赢“数百万元的投资价值，不是其他投资品所能相媲美的。

风暴中心的万科、华润置地两大开发商也相继发布了提示楼市代持打新风险的公告。接下来的12月，深圳新盘仍将保持高位，“打新”人群期待的类润玺一期楼盘深业鹤塘岭花园可能是今年深圳人期待的最后一张预售证。

万科调整楼盘销售方案

在房产中介小卢从业的十余年里，深圳住建局等楼市主管部门虽然对于热门楼盘的备案价、预售证、摇号流程、销售进度等会保持密切的关注，但并不会细致到楼盘客户名单核查等更多细节。万科瑧山海家园最新的销售方案已经有了诸多政府参与的痕迹。这在小卢及同事们看来，属于近年并不多见的局面。

万科瑧山海家园于12月1日发布消息称，为了贯彻国家“房住不炒”的政策导向，保障广大客户合法权益，万科根据深圳市政府最新指示，对瑧山海家园销售方案做出调整。

万科目前已经整理出楼盘诚意登记审核通过和资金冻结成功的客户名单，将会把名单提交给政府相关核查部门，核查社保年限信息并按社保年限排名反馈给公司，万科将按照客户社保年限排名，再以本次可售房源为基数按1:5的比例选取排序中社保年限靠前的客户入围，参与摇号选房。

此前几日，该楼盘一度陷入逼刚需客全款买房的质疑风波中。

万科臻山海家园住宅项目于11月26日发布了楼盘销售方案之后，第一财经记者所在的多个楼市微信群内的购房者就纷纷吐槽，“这不是摆明了为难刚需么？”

与润玺一期如出一辙，万科臻山海家园住宅项目又是一个具“打新”价值的楼盘。

楼市限价的大背景下，“买到就赚到”的“打新”造富故事是深圳楼市稀松平常的事情。

瑧山海家园住宅主推户型建面约127-190㎡，均价约10.6万/㎡，单价区间在9.2-13.4万/㎡，总价区间在1174-2556万/套。这个价格，与周边二手房单价形成了5万/㎡左右的“倒挂”，成为不少购房者眼中的香饽饽。

随即，万科项目方于当日发布销售公告，留给购房者进行诚意登记的时间，满打满算不到24小时。

提交和修改时间都有明确限制，这让许多购房者感到意外。令更多购房者意外的是，楼盘销售方案里居然有“吞定金”的霸王条款。

部分购房者质疑，提交审核材料中诚意金的缴纳去向，并非正常的银行冻结资金，而是将200万缴纳至万科。另外，在销售方案的线下签约条款里，要求购房者“当天内付清相应款项”，选择银行按揭付款方式的诚意登记人须当场办理银行按揭手续并取得贷款承诺函，未能完成上述规定的，万科称“有权没收定金、收回房源并重新对外销售，并不予另行通知”。

多位留意到该楼盘销售信息的购房者对此颇感意外，言语间夹杂着气愤的情绪。

“万科这姿态也太傲慢了，直接说不允许按揭购买，只能一次性付全款购买臻山海不就可以了吗？”深圳购房者王晓玲颇为不满地说道，银行正常的贷款承诺函一般需要花费3-5天的时间，当场不能办理银行按揭手续并取得贷款承诺函，还得被万科没收200万，这不等于变相要求购房者全款买房么？

类似于王晓玲这样的多个购房者直接就此事致电了深圳市住建局投诉科。“住建局的工作人员说已经注意到了这个事情，正在约谈万科，稍后万科会对销售方案做调整。”王晓玲告诉第一财经记者。

万科于11月27日对楼盘销售方案做了诸多调整。诸如，调整了诚意登记的时间安排，资料提交截止时间由此前的11月27日18：00后移至11月29日18：00。此前备受外界争议的诚意登记保证金，也调整为“审核通过的客户根据相关指引完成诚意登记保证金人民币350万/套的冻结手续，并获得专属的诚意登记号”。

调整后的销售方案内容整体上与华润置地润玺一期、天健天骄北庐等近日相继入市的“打新”盘类似。

万科、华润提示代持炒房风险

修改楼盘销售方案，并不意味着类似于万科臻山海家园这样具“打新”价值的楼盘就能彻底远离争议。

深圳但凡具有“打新”价值的新盘似乎就是一场势不可挡的造富运动。

于11月26日开盘的网红豪宅盘华润城润玺一期1171套房引发的“众筹打新”、“代持炒房”等戏码，一度引发新华社于11月28日晚间发文《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》。

外地人惊讶于深圳楼市的火热、套利玩法花样的层出不穷。但在深圳本地人及多位参与华润城润玺一期“打新”的购房人士看来，对此丝毫不感到意外，“华润城一套房能赚数百万，每期开盘除了令一批人躺赢，几乎都伴随着一场持久的争议。”

对深圳楼市稍有了解的人都知道，华润城过往强大的造富能力奠定了它在“打新”人群心目中的至高地位。提前半年筹措数百万的冻结资金、准备多个代持房票、提前踩盘做户型攻略、加入多个“打新”小组交流经验……这只不过是深圳楼市“打新”者的基本“素养”而已。

能驱动深圳楼市“打新”队伍持续壮大正是简单粗暴的赚钱效应。以最早的华润城润府一期为例，它于2014年10月开盘便日光，均价仅4.75万/㎡。如今，贝壳找房的数据显示，华润城润府一期均价已超18万/㎡。早前的华润城润府三期于2018年6月开盘售罄，均价录得8.5万/㎡，如今均价也已超18万/㎡。最新的华润城润玺一期均价13.1万/㎡的价格，周边部分二手房价已超18万/㎡。

但凡走进这些具“打新”价值的新盘，周边就很容易发现提供金融服务的小贷公司客户经理，为购房者提供代持服务、规避限购政策实现打新的律师事务所律师，提供代持服务的房产中介等。“代持炒房”似乎是楼市“打新”热潮中公开的秘密。而提供代持服务的小贷公司甚至能提供帮助“打新”者做大银行流水额度、首付款、套出更高的按揭等“一条龙”的金融服务。

“我们跟深圳的主要银行甚至一些支行行长都有长期的业务往来，千万起步价的楼盘月供都在四五万元左右，帮你做大每个月的银行流水有利于你申请更高额度的按揭贷款。”深圳一家中型规模的小贷公司的陈姓客户经理向第一财经记者表示。

以代持炒房操作中难度系数较高的银行流水为例，客户经理通常会通过在代持人银行账户来回多次转大额资金做大真银行流水、找银行内部人士购买高额度流水银行账户等方式来实现。

甚至有小贷公司客户经理告诉第一财经记者，可以帮助修改银行流水额度。“只要你支付的服务费高，我们可以动用自己在银行的关系网和人脉帮你改每个月的流水。”陈姓客户经理补充道。

与这种似乎无所不能的代持服务相伴的是挥之不去的风险。

不少涉“打新”价值的新盘开发商忌惮于“打新”过热，而引发各类司法纠纷等，开始主动提醒“代持炒房”风险。

11月30日，臻山海家园项目在公证摇号前向广大客户发了一份《臻山海家园与广大客户共同践行“房住不炒“的倡议》（下称“《倡议》”）也捅破了深圳楼市近日“打新”热，代持购房的窗户纸。

该《倡议》对购房后市场变化风险、银行不予批贷申请风险、调控政策变化风险、代持购房风险等进行了提示，其中“不排除政府相关监管部门出台相关政策举措”以及代持人可能存在“导致个人房产税的缴纳”等风险作了提示。

同日，华润城润玺一期也发布了与万科《倡议》书大同小异的一份公告，《华润城润玺一期花园与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》。

两份倡议在关涉代持资金来源层面都有提及，“按揭申请手续是否获得批准、贷款的金额、期限、成数、利率等由银行根据购房人的条件自行决定，存在银行不予批准或不足额批准贷款申请的风险。”

楼市新房成交势头仍猛

楼市“打新”引发的风险也引监管部门发声。

深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡也于11月30日就“打新”热发声，“针对当前深圳一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。”

经历了10月的微跌，11月深圳新房市场成交量迎来大涨，创下新高，是2020年目前为止月度成交最高时期。

乐有家研究中心监测显示，11月深圳网签6296套一手住宅，环比上涨36%。这也是时隔多年，深圳新房月度成交首次超越二手房成交。

高成交量对应的是高企的新房预售数据。11月是当之无愧的新房月。乐有家研究中心监测显示，11月深圳新增住宅预售面积88.71万㎡，环比大涨129%，新增住宅预售套数8663套。截止到11月30日，深圳一手住宅库存面积264.1万㎡。而受11月新房销售走好影响，目前深圳一手住宅去化周期再度降低至6个月，这已经属于今年的低位。

12月深圳楼市新盘开盘量仍将延续高峰期。一二手价格倒挂3万/㎡左右的龙光天境花园、沙井海岸城等入市的脚步也在临近。

眼下，购房者眼中另一个类似“润玺一期”项目的深业鹤塘岭花园的备案信息也于12月1日出现。

深业鹤塘岭花园共备案436套可售房源，项目备案建面约88-165㎡的2-4房住宅，备案均价11万/㎡；以及建面约68-84㎡的2房公寓，备案均价8万/㎡。项目所在的南山区周边二手房均价在11-19万/㎡不等。

这几天，深圳一些“陪跑”润玺一期失败的购房者已排着队去深业鹤塘岭花园展示中心参观样板房。而这和项目身上的标签无不相关：白石洲旧改的原始股利好、深圳首个实现“双百”的旧改住宅小区、超总一级辐射圈、南山城市中心的稀缺住宅项目。

房企及法律人士也提醒楼市“打新”者时刻注意“代持炒房”、“众筹炒房”等投机风险。