独家 | 绿地出售项目回血，231亿元资产上架

柒彩里的商场一楼，工人仍在施工。

这是绿地集团的存量商业改造项目。11月16日，记者实地走访位于上海静安区的该项目发现，它一楼的装修还未完工，二层所有的餐饮店面均处于歇业状态。

比起商业项目的装修装饰，绿地有更急迫的事情需要完成。现在，它决定把部分项目出售，柒彩里项目就在其中。第一财经记者取得的一份商办项目推荐书显示，绿地集团有意出售上海和江苏两地共14个项目27个物业，售价231亿元。

售卖资产是高杠杆房企回笼资金常用的方式，连踩三道红线的绿地集团希望借此快速回血，实现财务指标的优化。

出售231亿元资产

近日，第一财经记者拿到一份绿地集团的商办项目推荐书，该推荐书显示该集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业，交易方式多为整栋销售，资产交易和股权交易兼而有之。推介项目中，不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

去年开幕的商业存量改造项目绿地柒彩里也位列销售项目列表中，该项目具备边界的地铁资源和商圈配套。

第一财经记者昨日走访绿地柒彩里看到，商场一楼有较大面积区域正在装修，二层的所有餐饮店面均处于歇业状态，三层的餐饮商铺正常开业，但在午间用餐时段顾客人数并不多。此外，商场8楼的共享办公空间也有不少办公室呈空置状态，面积较大的办公室内堆放着杂物。记者从销售人员处获悉，该楼层的办公空间租金约为每天3.5~5元/平方米，处于市中心区位的较低水平。

出售列表中的青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等7个项目中有部分物业目前还未竣工，交付时间最早为一年后，最晚为5年后。

经计算，所有资产价值加总共计约为231亿元，单个物业单价最高为每平方米6.2万元，总价最高近20亿元。

对于出售资产的举措，绿地方面回应称，出售物业是公司经营的常态，建成销售或短期运营升值后销售是绿地开发商办项目的长期策略。

但位列齐踩三道红线的“红档”房企队伍，绿地的商办出售业务被赋予了更多一层“减负回血”的期许。

财报显示，绿地控股（600606.SH）在今年前三季度的经营活动现金流净额为50.04亿元，较去年同期减少了45.17%。有息负债方面，短期借款为299.47亿元，较去年同期增加12.4%；长期借款为1806.76亿元，较去年同期增加了19.05%。

今年上半年，绿地一年内到期的有息债务占有息债务总额的36.48%，资产负债率为87.93%，远超红线且处于行业高位，而速动比率却长期保持在0.45左右的地位。基于今年的中期业绩情况，绿地已成为前三十强房企中唯一不得增加有息负债规模的“红档”国企。

与此同时，绿地还在不断提升基建业务的规模。今年第三季度内，基建工程和专业工程的总金额较去年同期分别增长了115%和374%，依旧是当下绿地重点投入的业务领域。而根据半年报数据，绿地在基建业务方面的营收同比减少了16%，因其毛利率较低，而对公司整体的盈利能力形成一定程度上的拖累。

面对现金流和负债的压力，绿地也在加快物业销售和融资的节奏。

今年前三季度，绿地共实现销售面积1760.4万平方米，实现合同销售金额2178.8亿元，分别比去年同期减少16.8%和7.1%。但在第三季度内，销售增速明显提升，7~9月的合同销售面积和销售金额分别同比增长15.8%和26.9%。

此外，绿地分别于9月15日和11月12日向股东公司格林兰借款5亿元和1.9亿元，年利率分别为6.5%和5.7%。同时，上证所信息平台显示，绿地一项170亿元的公司债于11月11日审批通过。绿地在募集说明书中表示，募集所得的资金将用于偿还到期的4项公司债券，以提升公司的流动比率。

相较于出售资产和多方融资的活跃，绿地近来在投资方面则略显谨慎。从绿地今年以来新增的房地产项目数据来看，单月新增房产项目的总金额自年初后持续走高，到8月份达到229.55亿元的峰值，进入9、10月份后则在项目数量和投资规模上均出现大幅回落。根据中指研究院的数据，绿地今年前5个月至前8个月的总拿地金额的增长幅度在37%~55%范围内，而进入9月后，这一增幅则回落至10%以下。

商办率先承压

对于绿地拟出售的商办项目，有地产圈行业人士对第一财经记者表示，目前还在寻找买方，“但初步问下来，对这些资产感兴趣的人不多，有些资产的价格还是太高了，而且由于商办税率较高，大家对于接手商办项目还是比较谨慎。”该人士认为，如果有意交易，价格松动的可能性是存在的，“毕竟在三道红线的融资限制下，每笔钱都是救命钱。”

在房企融资环境吃紧的背景下，商办市场似乎承受了更大的压力。在头部房企从事写字楼销售的于女士对第一财经记者表示，今年商办的行情较差，有不少开发商都在考虑通过股权交易的形式将项目公司整体转让。“今年综合了疫情、外部环境、市场周期等多种因素，企业本身的现金流就比较困难，上半年有很多企业撤租，商办租赁的市场并不好。考虑到整体行情，有的开发商迫不得已考虑通过股权交易一次性把项目卖掉，这样至少能够回本。”在绿地此次出售的27间物业中，有7间物业的交易方式为股权交易。

中指研究院数据显示，截至三季度末，上海全市写字楼的空置率较上一季度上升了1.57个百分点。中指研究院称，基于疫情对营商环境的影响，大多数企业仍以节约成本为首要考量因素，预计短期内空置率下降的可能性较低。

和售卖乏力同步出现的，是价格的回落。一份戴德梁行报告显示，在诸多不确定因素的影响下，上海写字楼租金持续下滑，今年二季度的甲级写字楼平均租金为每天每平方米8.3元，较一季度下降3.4%，核心商圈与新兴商圈的租金差距进一步缩小。除了上海，深圳也出现甲级写字楼市场租金普降的局面，全市甲级写字楼的租金在今年上半年内的降幅达到8.1%。

对于以销售作为商办开发主要策略的“绿地们”而言，商办销售的压力将是未来的巨大挑战。“在绿地的开发项目中有大量的商办项目，前几年商办相对好卖，问题不大；但近来商办销售价格下跌，销售难度增大，这对于原本就打算做销售的绿地来说压力更大，因此企业会进一步加强在销售上的力度。”