碧桂园恒大协力护盘，地产低估值引行业焦虑

地产股跌跌不休，终于让龙头房企们坐不住了。

11月5日，中国恒大(03333.HK)耗资约1265.8万港元回购78.3万股，占集团总股本的0.0059%，算上10月29日、10月30日、11月4日几次动作，近期恒大已耗资1.67亿港元用于回购。

碧桂园（2007.HK）也不甘示弱。9月份以来，碧桂园联席主席杨惠妍至少10次买入公司股票，总耗资约6.13亿港元。杨惠妍最近一次增持发生于11月4日，增持1720万股后，杨惠妍持股比例升至58.21%。

实际上，随着“三条红线”新规到来，房企近两个月来股价回调明显，A股和H股两市都有70%以上的地产股整月走势下跌；因板块估值过高，港股上市物业公司近期股价也集体下跌，大有挤泡沫之势。

跌跌不休的市场，引发地产企业各自大股东协力护盘。据第一财经记者统计，九月份以来至少18家房企、3家物业公司的股份被管理层或股东回购，以提振资本市场信心。

龙头房企的管理市值

在市场对地产股预期不乐观的背景下，恒大与碧桂园近两个月股价均较为低迷。三季度以来，恒大股价一路下调，9月25日曾跌至13.78港元，较7月初高点跌去四成；10月上旬小幅回升后，股价再次下探，10月28日收盘仅报14.20港元。

碧桂园除了年初及7月份曾触及两个小高点外，股价长期徘徊在10港元以下。

股价波动为房企资本操作提供了契机。经历一番增持后，碧桂园股价小幅回升，近7个交易日股价由9.42港元升至10.92港元；恒大股价则由10月28日的收盘价14.20港元升至11月5日的16.42港元。

除去管理市值的动机，房企在股价波动时频繁回购股份，也显示了管理层对企业未来发展的信心。

最新数据显示，今年前10个月，恒大累计实现销售额6325.9亿元，已超过去年全年销售额，完成今年6500亿销售目标的97.3%；期内，恒大累计实现销售回款5307.4亿，超去年全年的4715亿，并创下历史新高。

碧桂园则牢牢守住销售榜首的位置。克而瑞数据显示，今年前10个月，碧桂园实现全口径销售金额6903.1亿元，可比口径下高出恒大577.9亿元；实现权益销售金额5007亿元，被恒大以1008亿元的优势反超。

相较于碧桂园，恒大冲击业绩的动力更紧迫。截至2020年6月底，恒大有息负债为8355亿元，剔除预售账款后的资产负债率为85.28%，净负债率为199%。按“三道红线”相关要求，恒大不能新增有息债务。

为缓解债务压力，恒大近期密集出售公司股权、分拆旗下业务板块上市。11月6日市场消息称，恒大物业争取于本月内寻求上市聆讯，计划集资20亿美元。而市值管理，也是恒大提升资本市场形象，以寻求更好融资条件的手段。

“好的市值管理，一方面可以提升上市企业再融资时的提升发行价格，另一方面进行债务融资时银行贷款的门槛也会有所降低。”克而瑞认为。此时频繁回购股份，也意在增强企业对未来发展的信心。

克而瑞还表示，股权质押也是房企回购股票的隐藏原因。地产是资本密集型产业，不少房企会质押股份换取融资，若股价下滑，或会触发股权质押预警线。为防止类似情况发生，不少企业会进行市值管理，使股价回升。

投资者疑虑未消

实际上，随着“三条红线”新规到来，房企近两个月股价回调明显，A股和H股两市都有70%以上的地产股整月走势下跌。因股价持续低迷、房地产调控环境趋紧，即便规模房企也遭到投行减持。

譬如，近日中国海外发展(00688.HK)遭摩根大通于场内减持465.58万股，涉资约9119.85万港元。减持后，摩根大通的最新持股数目为5.46亿股，持股比例由5.02%减持至4.98%。

万科A(000002.SZ)也被摩根大通抛出。9月中旬，万科被摩根大通于场内减持268.95万股，涉资约6639.06万港元。减持后，摩根大通对万科的持股数目为1.13亿股，持股比例由6.11%减持至5.97%。

在此背景下，近期至少有18家房企密集回购股份，以提振资本市场信心。

回购力度较大的如华侨城，今年以来，华侨城通过回购专用证券账户，以集中竞价方式累计回购1.44亿股，占公司截至2020年10月30日总股本的1.75%，最高成交价6.50元/股，最低成交价5.84元/股，支付总金额约9亿元。

受疫情影响，今年华侨城盈利能力有所下降，毛利率、净资产收益率等指标出现明显下滑。管理层10月末在互动平台表示，公司重视市值管理工作，以期实现与公司价值相匹配的市值目标，增加股东回报。

城建发展(600266.SH)、中国建筑(601668.SH)、万通发展(600246.SH)、世联行(002285.SZ)今年回购力度同样较大，分别至少斥资5.52亿元、5.13亿元、4.65亿元、1.43亿元进行股份回购。

“回购是资本市场市值管理的主要工具之一。在公司股价被低估时，股票回购是对公司资本的有效利用，并对股价形成一定的支撑，维护股东价值。”于9月22日小幅回购股份的中海地产表示。

值得注意的是，因物业股出现“挤泡沫”趋势，上市物业公司的管理层也坐不住了。11月5日，中国奥园（3883.HK）集团主席郭梓文增持奥园健康（3662.HK）66万股股份，平均每股5.52港元，涉资约364万港元。

同样出手护盘的还有建业新生活(09983.HK)和雅生活服务(03319.HK)。11月3日~5日，建业新生活实控人胡葆森于公开市场以7.55港元的每股平均价收购653,000股公司股份，总额约4928港元。

11月2日、4日，雅生活也连续两次获控股股东增持，期间雅居乐集团透过子公司分别于市场上购买31.68万股、32万股公司股份。增持后，雅居乐控股持有雅生活7.2亿股H股的权益，持股比例54.07%。

不过，市场情绪在护盘行动催化下小幅波动后，目前又恢复理性，截至11月6日收盘建业新生活、雅生活、奥园健康分别报收7.45港元、35.10港元、5.48港元，当日跌幅分别为3.87%、2.23%、2.14%。

克而瑞认为，虽然股份回购在理论上对股价能起到一定的支撑作用，但从实际来看，仍面临多种不确定性。企业市值管理更需要落实在自身业绩上，才能真正打动投资者。