纽约逾期商业贷款超30亿美元，CMBS市场风险引发投资者担忧

尽管美国实体经济出现复苏迹象，但前进之路却崎岖不平。

即使是全美最繁华的城市之一纽约，商业地产市场也依旧低迷，令投资者对美国商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）市场生出担忧。

纽约逾期未还商业贷款达30亿美元

作为全美最大的商业地产市场，纽约过去数十年的房地产价格上涨使得投资商业地产几乎成为一个稳定赚钱的选项。但疫情暴发后，纽约成了较早受到沉重打击的城市。

如今，强烈依赖游客的纽约旅馆、饭店和商店们等都正经历严峻的日子，一些租给零售商的商业楼的价值也因此进入下降通道。

曼哈顿中城的美仑大酒店（Royalton hotel）曾“鹤立鸡群，很难入住”，但在9月被以4100万美元的价格卖给了MCR Investors，比前任业主在2017年购入的价格低了25％。

根据数据提供商Trepp的信息，位于Meatpacking District的豪华型酒店——标准酒店（Standard Hotel）是许多星光熠熠的派对举办地，已有十多年历史，如今因拖欠4500万美元的贷款3个月而与债权人进入谈判协商阶段。

基于此，一些投资者正退出纽约的相关地产项目和CMBS。

Trepp的数据显示，截至10月初，纽约今年的商业贷款量下降了50％以上，与构建纽约天际线相关的大型项目也已放缓。尽管仍有少量规模较大的以单一资产为抵押、仅存单一借款人的CMBS交易，但2020年至今，在纽约五个行政区内，没有一笔超过5000万美元的贷款被捆绑到商业抵押贷款证券中。

数据还显示，在纽约五个行政区中，逾期未还的商业贷款规模超过30亿美元，在与债权人进行协商中的商业贷款总额更达到40亿美元。

礼德律师事务所（Reed Smith）的合伙人史威默（Jodi Schwimmer）称：“目前对纽约商业地产进行承保确实投机性太大。”她建议贷款人在纽约房地产价格和价值稳定之前，继续远离与纽约房地产相关的项目。

但也有些投资者则认为应该区分对待，甄别较有价值的投资项目。

比如，布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management）的一家子公司就于9月成功地将一笔与One Manhattan West相关的18亿美元贷款捆绑进CMBS中。这座位于曼哈顿中城的摩天大楼于2019年完工，并已达到超过90％的出租率，其租户中不乏咨询公司埃森哲（Accenture PLC）和国家曲棍球联盟（National Hockey League）等知名企业。

投资者担忧CMBS继续下降

鉴于纽约商业地产的规模和业务多样，业内人士认为其足以体现全美商业地产的趋势。

疫情后的居家令全美范围内的商业地产都空空荡荡，许多酒店的入住率和零售商店的人流均大幅下降，从而影响了收入和房地产价值。富国银行的报告显示，今年对超过100幢陷入困境的商业抵押贷款建筑物的评估显示，其价值平均下降了27％。

因此，CMBS投资者都关注着纽约商业地产及其贷款相关情况。若是以纽约商业地产为基础资产的CMBS价格暴跌，则这一规模超过5000亿美元的市场可能将暴露更多风险。

CMBS最早曾在今年3月和4月受到过打击，当时全美评级最低的B级CMBS跌去约一半的价值，至今尚未完全收复失地。

而最近几周，在全美范围内，评级较低的CMBS价格再次出现下跌。Trepp的数据显示，截至10月16日，BB级CMBS和10年期美国国债的息差已攀升至近20个百分点，达到2008年金融危机以来的最高水平。根据所处行业和信用等级的不同，一些CMBS的价格已从70美分跌至50美分。

经济复苏，尤其是大城市经济复苏的不确定性，使一些投资者押注商业地产和CMBS还将进一步下跌。

MP Securitized Credit Partners的负责人麦克纳马拉（Daniel McNamara）就是其中之一，他押注部分CMBS的价格将继续下跌，并称：“此前曾在2008年引起金融市场困境的是居民住房抵押贷款支持证券（RMBS），而到2021年，同样的困境将发生在商业地产市场以及与之相关的CMBS领域。”

麦克纳马拉补充称，CMBS的反弹将比一般债券更慢，因为其组成结构非常复杂，基础资产所涉及的贷款来自于各行各业。