美国REITs专家：中国经济强大有韧性，公募REITs对外资有吸引力

“从全球REITs规模的壮大就能看出趋势。中国经济强大而且具有韧性，参与REITs投资，不仅让中国投资者受惠，国际投资者也能享受中国经济增长的红利。”发布富时纳瑞特REITs指数（FTSE Nareit All Equity REITs）的美国纳瑞特公司（Nareit）高级经济学家施努尔（Calvin Schnure）在接受第一财经专访时称，“通过在投资组合中增加中国市场持仓，能让资产类别更多元化，这是为何中国试水公募REITs能引起国际关注的原因。”

证监会于8月7日公布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。证监会主席易会满10月21日在2020金融街论坛上指出，推进债券市场基础设施互联互通，扩大公募REITs试点范围，积极稳妥推进期货及衍生品市场创新。

据亚太房地产协会（Asia Pacific Real Estate Association）估计，中国公募REITs初始市值将达8000亿美元，是亚太地区规模最大的REITs市场。

施努尔向第一财经记者介绍称，REITs投资于能够创收的房地产项目，所持物业除了能够产生租金等经营收入之外，自身也具升值潜力。以美国房地产市场为例，在新冠肺炎疫情席卷美国之前，多数物业都已有较大幅度的增值，这使得REITs的价格稳步走高。此外，REITs一大特点是稳定派息，美国法律规定REITs发行方每年至少要将90%的应纳税收入分配给股东。

REITs于1960年从美国起步，发展至今已成为规模庞大的成熟市场。据纳瑞特公司的统计，1971年时，包括权益型、抵押型和混合型在内的美国REITs产品为34只，总市值为14.9亿美元。2019年，美国REITs产品已增至219只，总市值约1.3万亿。不到50年，REITs市值暴增近900倍。目前，大约有8700万美国人直接或间接持有REITs，包括养老基金、保险公司和银行信托部门在内的机构投资者都积极参与其中。REITs在美国如此受捧，与其能在较长一段时间里维持稳健的高回报不无关系。

如果说标普500指数代表的是美股大盘表现，FTSE Nareit All Equity REITs指数衡量的就是美国股权REITs市场的整体表现。

据纳瑞特的数据，1972~2019年，47年间，标普500指数平均年回报为12.1%，而FTSE Nareit All Equity REITs指数的平均年回报为13.3%；以过去25年和20年时间段来看，REITs的收益同样跑赢美股，平均年回报分别为12.6%和13.3%，而同期标普500指数平均年回报为11.9%和7.7%。

美国的REITs产品种类繁多，凡是能够获得租金收益的房地产都是REITs的投资对象，例如办公楼、工业厂房、商场、住宅、健康中心、酒店、基建等等。

据纳瑞特提供的数据，2019年，工业REITs年回报为48.7%，是收益最高的细分类别，其次是数据中心REITs和木材REITs，年回报分别为44.2%和42%，基建REITs排在第四位，年回报41.9%。

施努尔表示，基建REITs不像其他REITs那样容易受到经济下行周期的影响，疫情甚至加剧了行业需求。当疫情打击商场、办公楼等商业地产，通信、物流领域的扩张需求则被激发，因为居家办公、在线教育、网购等生活方式已然成为新常态。

“疫情一时半会儿难以消退，基建REITs，特别是将通信、物流领域作为投资标的的REITs产品，具有强劲的长期增长潜力，这是由生活、消费习惯的改变所引发和加剧的。”施努尔说。

对于尚不熟悉REITs这一金融工具的投资者，应当留意哪些指标？

施努尔表示，首先应当关注REITs产品的透明度，美国REITs发行方必须在证监会网站披露产品信息，以便公众了解REITs的运营情况、投资回报；其次，投资者需要了解不同物业类型的投资优势，工业、住宅、数据中心REITs各有千秋；第三，经济基本面也是重要指标，地产项目在疫情暴发前普遍表现不俗，但在疫情中受到打击的程度则有所不同。

对于有意发行REITs的企业来说，施努尔提示，应当选择资本结构健康的优质地产作为标的项目。他指出，美国房企的财务基础稳健，负债水平不高，即便疫情当前也能应对，没有太多融资需求。他认为，REITs能够为房地产项目提供更多融资渠道，有效快速拓展业务，REITs发起人和投资者能够实现双赢。