深圳楼市变温：二手房遇冷 刚需迎来打新春天

正逢楼市“金九银十”，开发商集体推盘，新盘扎堆入市。本月，深圳有近20个新盘入市，迎来今年楼市供应的高峰。

此前出台的“7·15”新政也令今年深圳楼市呈现一些新看点。

一边是新房市场开始分化，刚需盘和豪宅盘呈现分化，上半年在多个打新盘陪跑的刚需族们如今面临着更多的选择空间；另一边是二手房成交量显著下滑，上半年，房价涨幅较大的南山区、宝安区等，在新政出台之后成交锐减。

深圳楼市目前这种趋于冷静的市场局面，反倒给到了不少购房者信心，尤其是刚需族有了更宽裕的选择空间。伴随更多新房陆续入市、热点区域楼盘卖家心态调整及部分炒房客转场等，“7·15”新政政策消化期结束后，楼市成交量有望回升。

二手市场遇冷

在部分房源购房成本上升、新房供应增加等因素综合作用下，深圳二手房市场成交趋冷。

乐有家研究中心数据显示，深圳二手房8月成交量11322套，环比下跌15.6%；二手房成交均价66002元/平方米，环比下跌1.3%。此前的7月，成交量、成交均价均创下今年以来最高。

“7·15”新政令今年一路看涨的楼市行情戛然而止。乐有家研究中心数据显示，7月20日~26日，深圳二手住宅网签1700套，环比下降67%，录得新政前一周10023套的两成不到。

上半年，房价涨幅较大的南山区、宝安区在“7·15”新政出台之后成交锐减。

深圳市房地产中介协会数据显示，8月份龙岗区、罗湖区网签量占比持续上升，分别达到29%与17%，占全市二手房网签量近“半壁江山”。相较之下，南山区、宝安区网签量占比下滑明显，占比分别录得14%、16%。

多位市场人士都向第一财经记者表示，近期二手房的过户量、网签量、成交量、均价等诸多指标，都显示着深圳二手楼已转冷。

受调控政策的影响，购房名额越发紧张，购房成本增加，不少有换房需求的人并没有急于购买，而是选择观望挑选；业主惜售的情况也有所增加，不少热点区域所售的二手房源比“7·15”新政前更少。

贝壳找房成交系统的供需数据显示，新政出台后，新增房源量由6、7月的每月2万套左右，锐减至8月的1.4万套左右。

“深圳住房需求远大过供应，购买力旺盛，不少业主笃定深圳楼市中长期基本面不会发生改变，不着急出售的卖家基本都不愿向市场妥协。”多位房产中介人士向第一财经记者表示，尤其是满五年的好地段二手房卖家在“7·15”新政后选择了上调房价。

“7·15”新政将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，这意味着更多的二手房交易的成本上升。按照房屋增值税及附加税的一般税率5.6%做粗略测算，一套持有不满五年的1000万元售价的二手房转让出去现在需要额外缴纳56万的增值税。

福田区的一位李姓业主及身边朋友均选择了将自持的三居室住房价格上浮50万~100万元。李姓业主表示：“这种满五年免征税的刚需房本身很枪手，7·15新政后，上浮的价格覆盖掉税费，依然有不少买家询问。”

另据深圳中原研究中心数据， 9月13日一周，深圳二手住宅报价上升，其中盐田二手住宅报价上升1.5%，涨幅最大。业主报价上升盘占比虽有所下降，但占比仍高达49.7%。

推盘热潮不期而至

随着深圳楼市各类打补丁调控政策持续出台，与二手房市场转冷相伴的是限价新盘的快速入市。

往年，七八月份推盘量少，“金九银十”是开发商推盘的高峰期。然而，今年8月已经出现了推盘热潮。

深圳一家TOP10房企营销负责人士告诉第一财经记者，一方面受新冠肺炎疫情影响，开发商业绩普遍不佳，年初制定的销售任务压力较大，加快推盘成为开发商的普遍做法；另一方面，“7·15”新政后，房价再往上涨的不稳定因素被去掉了，市场更加明朗了，开发商推盘的意愿也提高了。“未来一段时间预计推盘量都不会小。”

由于2017年，深圳执行新房价格备案，新房价格要参考周边同类在售户型均价、二手房均价等，价格受到管制；二手房直到今年“7·15”新政后才受到更严格地控制，深圳房地产市场早已是遍地的一二手房倒挂新盘，新房自然成为各路资金追逐的热门产品。

仅近一个月以来，光明区就有金融街华发融御花园一期、华润玺云著、中海寰宇时代、电建洺悦府、金融街华发融御花园二期、民轩揽翠台等多个售价低于周边二手盘的新盘开盘。

新政后的多个新盘都有向“无房户”优先。其中，电建洺悦府还创下了“深圳首个全部卖给无房刚需的项目”纪录。

刚需族陈姓人士是今年深圳楼市“陪跑族”中的一员。他在今年6月金融街华发融御花园一期认筹名单中落选，顺利中签了新近开盘的金融街华发融御花园二期。

“二期与一期价格相当，同样是买到就是赚到，但二期中签的难度要远低于一期。”陈姓人士告诉第一财经记者，新政后“房票”收紧，直接将部分炒房客、改善族等拦在了门外。“比上半年更多的推盘量对应更少的打新族。”

以市场瞩目甚久的刚需盘中海寰宇时代为例，总房源1232套，认筹人数3696人，中签率33%。该楼盘均价约5.99万/平方米，总价区间在452万~850万元/套。项目邻近的楼盘龙光玖龙台此前交易的二手房源，单价录得6.6万元/平方米左右。

刘晓辉是中海寰宇时代的打新一员。他告诉第一财经记者，“为了线上选房比别人快一点，有朋友专门买了一万多元的路由器，基本是三秒抢光的节奏。不过，30%多的中签率远高于上半年金融街华发融御花园一期4.37%的中签率。”

梳理公开信息发现，新政后深圳入市的一二手价格倒挂的多个刚需新盘的中签率均在10%以上，华润玺云著等个别楼盘“打新”中签率超过50%。

但这并不意味着新房市场就一片火热。

新近的市场已经给出了答案。9月26日开盘的豪宅盘宝安区尖岗山和樾府，整体均价约9万元/平方米，备案房源274套，参与摇号的共计220批客户，中签率超过100%。周边在售的中海九号公馆、招商华侨城曦城等，二手房起步价普遍10万多元/平方米，这与前几个月开盘即秒光的其他新盘形成了鲜明的对比。

深圳中原研究中心提供的网签数据显示，上半年不少投资客趋之若鹜的太子湾湾玺、恒裕深圳湾等售价2000万元以上的楼盘，8月成交占比录得各价格梯度豪宅盘门类中下滑幅度最大。

刚需族迎来春天

一边是不断趋冷的二手房成交量，一边是业主不断拔高的预期。尽管业主们不愿承认，但二手房市场趋冷已是不争的事实。

二手房调控仍在加码。9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》（下称《意见稿》）公开征求意见，其中提到对存量商品房或二手房要进行价格引导。另外，因疫情对于房企预售条件的放宽政策也已经收回，楼市发展所遵循的“房住不炒”的基本方针仍不动摇。

在不少刚需族看来，深圳新房市场正迎来更为宽松友好的环境。新政后的8月，深圳迎来今年楼市供应的高峰，共16项目入市，且有华强城、中海汇德里理、中海寰宇时代等多个热点楼盘入市。9月，深圳仍有近20个新盘入市。深圳中原研究中心等多个机构的新盘访客指数迅速攀升至高位，访客量目前整体维持高位。

除了从政策端调控需求，深圳也在加大新房供应。深圳住建局在今年5月底指出，2020年下半年计划供应住宅50618套。截至2020年5月底，深圳市商品住宅批准预售套数为5260套，商品住宅在售项目库存套数为33727套。市场人士预判后续住宅供应会进一步加快。

深圳目前这种趋于冷静的市场局面，反倒让不少购房者增添信心。

“上半年宝安区宝中、福田区、南山区等热点区域房价一下子上涨到10万多元/平方米，与投资客助推有直接关系，新政后市场目前整体较为平静，至少买卖方在心态上也更从容了。”美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，今年第四季度会是第一个转折点，政策消化期或将结束，楼市成交量有望回升。