专家谈南沙发展：要接受来自大湾区四面八方的辐射

地处粤港澳大湾区的几何中心，广州南沙近年的发展步伐加快，拥有国家级新区、广东自贸区、广州唯一城市副中心多个光环加持。

9月25日，2020南沙区域发展高峰论坛在广州南沙举行。南沙的建设规划与发展空间、南沙发展与广州主城区以及周边大湾区之间的影响、深圳东莞相继出台加码调控政策之后对南沙房地产市场带来的影响等一系列热点话题，成为众多参会嘉宾讨论的焦点。

南沙占广州新增土地规划的半壁江山

自1993年5月，国务院批准设立广州南沙经济技术开发区以来，南沙的发展始终备受瞩目。2012年9月，南沙新区获批为国家级新区。2014年，中国（广东）自由贸易试验区成立，南沙新区片区为其中面积最大的片区。

广州南沙新区房地产协会会长白锡洪表示，十年前，明珠湾灵山岛尖还在征地招商，蕉门河滨水两岸的学校、医院、博物馆、图书馆仍停留在纸面上的规划。现在这些宏大的规划依次落成，城市界面应有的基建、产业、交通等已逐渐成型。

数据显示，南沙是广州空间发展资源最充足的区域，也是广州各区中建设用地增长最快的区域。

广州市城市规划勘测设计研究院总规划师黄慧明先生分析，上一轮土地规划中广州的增量指标是130平方公里，南沙分配了56平方公里，占了全市增量指标的40%。另外，南沙区实际上从2005年到2017年增长了74平方公里，增速达到了60%，广州整个的建设区快速增长有25%发生在南沙这片土地上。

在峰会上，多名业内人士都不约而同地谈到了南沙的“人气”问题。

“南沙是同中心城区联系很弱的地方。”黄慧明表示，根据大数据的统计，跨区就业，就是住在南沙在区外就业的人口是5万，住在区外在南沙上班的只有3万人，而黄埔区每天至少有15万人往返中心城区，黄埔大量的楼盘是在中心城区居住或者就业的人。这个数据说明距离是非常重要的因素，南沙作为城市副中心，居住是相当重要的。这也是南沙未来发展和东部地区的不同之处。

“南沙区内就业人口约23万人，集中于制造业，学历偏低。南沙的就业人口要达到200万，才算是综合平衡的市区，要增加180万人口，依赖于产业的支撑，包括制造业和服务业。其实南沙并不能依赖广州中心城区的辐射，我们不认为这样的距离可以产生很好的作用，南沙一定是属于湾区的南沙，要接受四面八方的辐射。”黄慧明说。

同样，广州市房协专家委顾问、高级工程师黎文江也表示，南沙最大的问题是人气的问题。南沙的人口不要寄希望于中心区，南沙自己是城市副中心，需要向其他的区域发展，比如深圳、东莞、惠州、中山等等，从周边挖掘人气。

来自深莞的投资客整体只占10%

7月25日，深中通道的建设迎来重要工程节点，重达6.8万吨的海底隧道沉管E32管节在广州南沙建成并顺利出坞，标志着深中通道沉管隧道工程建设驶入“快车道”。

南沙的万顷沙是深中通道在广州的出口。根据规划，深中通道以及与其无缝对接的南中高速，均计划在2024年建成通车，届时，从南沙万顷沙到深圳前海，只需30分钟车程。

广州市房协专家委委员、易居企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓提到，南沙早期还可以看到中小开发商的项目，产品会偏刚需，现在进南沙的开发商都是以品牌开发商为主。南沙具备宜居的条件，选择南沙必须要看得透，还要有眼光。目前南沙正在快速的增长当中，明显的短板也在被弥补，这个地方是有潜力的区域。

广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬表示，从数据上看，7月15日深圳最严楼市调控政策出台后，确实有深圳客和东莞客把目光转向了南沙。

中国金茂广州事业一部营销管理部营销总监丁晓慧则认为，在产业方面，南沙可以发展总部经济，总部企业对于人才有购房补贴政策，或者以直接返税的方式，作为置业的基金，保障安居乐业。