增收不增利 大名城华东区域毛利率下滑

8月28日晚间，大名城（600094.SH）发布2020年中期业绩报告。报告期内，大名城实现营收76.7亿元，同比增长74.41%；净利润为3.02亿元，同比增长9.78%。

相较于营收的大幅增加，净利润的增长却未能实现同步。对此，大名城表示，本期结转的南京、上海相关项目受限价调控等影响单价同比下降，而同时，华东区域的土地成本较高，项目预证推迟也带来资本化利息推高，一降一增，导致华东区域的毛利率降低。由于华东区域的收入在大名城所有区域内占比较高，因此报告期内的综合毛利率出现同比下降。

公司房地产业务的毛利率为15.41%。分区域来看，华东区域于上半年实现营收56.8亿元，占总营收的75%，营收较上年减少66.5%，该区域的毛利率不到10%。而华南区域和西北区域的毛利率则在32%左右，其中西北区域目前的营收占比约为5%，但增长迅速，营收较上年同期增加689%。

从销售情况来看，大名城于上半年实现签约面积 39.50 万平方米，累计实现销售金额 70.64 亿元。2019年，大名城实现签约金额189亿元，天风证券曾于今年4月预计大名城在2020年的销售金额有望突破210亿，但就上半年的销售情况看，与这一目标仍有一定距离。根据财报显示的各区域项目销售情况，华东地区的8个项目销售情况良好，已预售面积占可供出售面积的比例较高，而西北区域和东南区域均存在已预售面积不足可供出售面积一半的项目。

目前，大名城在西北区域持有待开发的土地面积为91.8万平方米，规划计容建筑面积208.5万平方米，约是长三角区域的7倍、东南区域的11倍。但西北地区涉及合作开发，权益比为49%，项目能否实现较高的盈利水平还有待关注。

尽管华东区域的低毛利率对公司上半年的盈利产生了一定影响，但从上海走出的大名城依旧将上海作为持续深耕的区域，尤其看好上海临港新片区的发展。2020年上半年，大名城拿下了临港科技城、临港奉贤、松江永丰、青浦朱家角、福州金山等区域地块，总计投资78亿元，获得土地面积465亩，其中临港片区的地块有254亩，占比55%。

而土地投资力度的加大，让大名城的经营性现金流出现下降趋势，现金流量净额为19.12亿元，同比减少32.07%。但大名城的负债情况相对稳定，较去年年底有4%的降幅，公司资产负债率为65.06%，净负债率为35.95%，现金短债比为1.28。

大名城表示，未来将在区域布局上继续聚焦发展一二线城市，着重以上海为中心延拓至杭州、南京、苏州、嘉兴及嘉善等区域城市，同时保持东南区域的市占优势，开拓粤港澳大湾区城市群项目。此外，基于城市分化加剧的发展趋势，大名城将在热点城市加快拿地节奏。