又一城市房子出现“白菜价”，收缩型城市的比较优势在哪里

一套房子几万元，单价几百元。

继去年黑龙江鹤岗因为“白菜价”房子引发广泛关注后，最近又有城市出现了“白菜价”房子。

根据媒体报道，阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02平方米的2室1厅住宅，售价为2万元，折合成每平方米的价格仅为357元。

阜新的“白菜价”房子

安居客网站的阜新二手房源显示，位于细河城区东苑小区的一套步梯楼8楼、60平米的两房，售价4万元，单价是每平方米667元。一套海州城区惠南小区的57平方米小两房，售价4.8万元，单价每平方米842元。

第一财经15日致电多位阜新中介得知，上述情况属实。

不过，总体上看，那些总价低于5万、每平方米只需几百元的房子，主要是不带装修的回迁房，一般都是步梯楼高层。相对来说，市中心带学位且楼龄较新的电梯房，价格还是要高一些。当前市中心的新房普遍单价在每平方米3900元左右。龙头房企碧桂园在当地的一个项目，精装修房甚至达到了5000元起。总体而言，阜新房价的“白菜指数”要比当年鹤岗低一些。

但即便如此，一个地级市市中心三四千元的房价，也已经足够低。要知道，东南沿海浙江、福建的很多山区县县城房子单价早已过万，镇区也有七八千。

与鹤岗相似，过去阜新也曾经是重要的煤炭基地，阜新海州露天矿曾是“亚洲第一大露天矿”。但随着资源的逐渐枯竭，阜新城市发展也受到很大影响。

2001年，阜新被正式认定为全国第一个资源枯竭型城市。阜新的面积不算小，有10445平方千米，但2019年阜新实现GDP为488.1亿元，人均地区生产总值27945元，不到全国平均水平的四成，在辽宁省也属于经济最不发达的城市之一。

由于就业机会减少，人口也逐渐外流。从常住人口变化来看，2010年第六次全国人口普查时，阜新的常住人口是181.9万，到2015年阜新的常住人口为177.8万，减少了4.1万。从户籍人口数据来看，2015年是189.5万人，2019年是183.7万人，4年减少了5.8万人。

通常来说，地级市能够吸引的人口主要来自于下面的市县。不过整个阜新地区总人口也只有180万左右，相当于东南沿海的1个人口大县。再加上经济发展滞后，人口在外流，城市在收缩，但多年来大规模棚改形成了大量住房供应，因此阜新房价也多年在低位徘徊。

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经分析，房价主要还是由住房供求关系决定。像阜新这样的收缩型城市，由于就业机会少，人口外流，所以就供大于求了。

收缩型城市渐增

在东北地区，类似鹤岗、阜新这样的收缩型城市还有不少。

黑龙江省统计局官网近期发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》透露，根据公安局人口信息系统和摸底清查相结合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5万人。与2010年第六次人口普查数据相比，近十年常住人口减少19.4万人，年均减少2.2万人。

分地域看，牡丹江市区常住人口下降幅度最大。清查数据显示，市区常住人口减少幅度最大，与2010年第六次人口普查相比，年均减少0.6万人。这意味着地级市市中心在不断收缩。

报告介绍，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。数据显示，“90后”、“00后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。

根据住建部发布的历年城市建设统计年鉴，第一财经记者对东北86个城市从2008年到2018年的城区常住人口变化进行了统计（期间一些县级市撤县设区，一些地方新设县级市，这些城市没有纳入统计）。统计显示，10年间东北三省共有37个城市出现城区常住人口减少，占统计城市的43%。其中减少幅度较大的城市有鹤岗、肇东、鸡西、公主岭、龙井、鞍山、抚顺、海城、本溪等地。

当前，东北的房地产开发主要集中在四个副省级城市，比如2019年长春和哈尔滨的房地产开发投资额均占到所在省的三分之二左右。

在辽宁，沈阳和大连房地产开发投资合计也占全省三分之二左右。

也就是说，这四个副省级城市之外，其他地市房地产开发投资占全省的比重已经很低。

吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经记者分析，房地产开发是与经济发展形势紧密相关的，东北的产业发展较弱，人口外流，因此房地产也没有人口和城市化做支撑。尤其是东北的大多数中小城市，没有多少刚性需求，整体盈利空间也比较小。

可以说，当前，除了四大副省级城市，在东北地区，大多数的地级市都面临着收缩。在牛凤瑞看来，这是城市发展过程中的正常现象。对资源型城市来说，资源都有开采完的一天，城市没有提前预判，提前产业转型，最后收缩乃至消亡都是正常现象。

如何利用好产业基础

实际上，进入新世纪后，很多资源型城市也都在积极转型。

比如阜新就重点布局了风电产业、装备制造业，近年来也取得了明显的成效。位于阜新市新邱区的上市公司大金重工已成为国内火电、风电装备制造龙头企业之一。

在专家看来，资源枯竭型城市转型发展，发展非能源产业，还是要依托已有的基础，发挥当地的比较优势。牛凤瑞说，如果在东北搞大规模的轻工业，还是很难竞争得过东南沿海，质量、价格都很难有竞争力。

以阜新为例，近年来，阜新提出建设工业“四个优势产业”发展总体思路，做强做大农产品加工、装备制造及配套、能源、化工4个优势产业，为推动全市工业经济加快发展作出了重要贡献。

值得注意的是，在现代农业方面，2019年黑龙江粮食产量高居全国第一，吉林也位居全国前五。从近十年的增量来看，黑龙江和吉林增量都超过1000万吨，辽宁增量也超过600万吨，可以说东北地区为我国的粮食稳定提供了基础。长三角、珠三角这些高度城镇化、工业化、人口大量涌入的地方，需要大量调入来自东北的粮食。

厦门大学经济学系副教授丁长发说，东北除了大力发展好现代农业外，还是要充分利用已有的产业基础。尤其是很多城市沉淀了雄厚的产业基础、技术，在此基础上发展好现代装备制造业。当然，这些城市最重要的还是要做好营商环境的改善，把属于市场的交给市场。

“转型真正转起来，需要一个过程，需要很多条件，中间需要经历很多痛苦和曲折。”牛凤瑞说。