房企接连发债 还旧压力迫在眉睫

偿债压力倍增，房企不得不想方设法融资，借新还旧迫在眉睫。

6日早间，四家房企接连发公告宣布发美元债。建业地产公告称，拟发行3亿美元优先票据，票面利率7.25%，所得款项净额将用于偿还一年内到期的现有中长期境外债务。华南城公告称，拟发行2亿美元优先票据，票面利率11.5%，所得款项净额将用于现有债务再融资及一般企业用途。

禹洲集团公告称，拟发行3亿美元绿色优先票据，票面利率7.85%，所得款项净额将用于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。新城发展公告称，拟发行2.5亿美元票据，票面利率6.0%，拟将票据的所得款项净额用于偿还其到期境外债务。

进入8月，密集发债成了近期房企融资的缩影。4日，合景泰富、华发、龙湖发布公告，合景泰富发行于2025年到期本金总额2亿美元、年利率5.95%的优先票据；华发发行规模10亿元，票面利率为4.18%的公司债；龙湖拟发行规模为不超过30亿元（含30亿元）公司债券，分别为五年期品种及七年期品种，票面利率询价区间分别为3.3%-4.3%及3.8%-4.8%。

8月首周尚未结束，就出现了与7月同样火热的发债局面，而以美元债为代表的融资则从6月开始出现大规模上涨趋势。中原数据统计显示，6月单月多家房企发行美元债，合计金额高达63.3亿美元，7月房企融资继续恢复性上涨，7月单月合计融资高达27笔73.4亿美元。截止8月6日，房企融资海外美元142笔452亿美元，相比2019年同期的163笔543亿美元下调了16.7%。

实际上，受海外疫情影响，海外债的发行在今年3-5月出现了低点，甚至在4月出现零成交现象，因此对于部分房企非常重要的海外融资，数量出现了明显减少的现象，少数融资也面临高价的可能。贝壳研究院表示，预计至年末，境外债市都将存在较多不确定因素。

然而为应对即将到来的偿债高峰，各家房企不得不利用能用的全部融资渠道。境外融资相对艰难之时，境内融资打开了一条通道。境内债市在短期宽松中保持活跃，自今年2月，连续5个月境内债券规模占比超境外债券。

7月，境外融资共发行27笔，融资规模约505亿元人民币；境内融资共发行82笔债券融资，较上月增加20笔，融资规模约728亿元，环比增长50%。

融资力度一直在不断增加的原因在于迫在眉睫的到期债务。贝壳研究院数据显示，从现有债券规模统计看，自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿，房企偿债压力不断增强，预计发债需求将长期保持高位，2020全年房企融资规模或将超越2019年水平。而2021年下半年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿元与3000亿元。彭博数据显示，2020年全年房企海外债务到期规模达到294.65亿美元，折合人民币2039.83亿元。

从7月单月来看，境内外债券融资到期债务规模约1028亿元，较上月增长43%，其中境内到期债务规模约848亿元，占比约82%，下半年整体偿债压力明显高于上半年。

除融资外，房企也在加大力度回款。据不完全统计，从目前公布的22家房企中期业绩来看，有15家预告赢喜，占比约68%。

克而瑞研究中心的统计数据显示，7月，TOP100房企实现销售操盘金额9386.4亿元，单月业绩同比增速自4月转正后逐月回升，进一步提升至25.7%，单月业绩环比降幅低于去年同期。从累计操盘销售来看，1-7月百强房企整体业绩同比增长2.7%，自年初以来累计业绩增速首次转正，已有18家房企销售额超千亿元。逐步冲出疫情影响的房企，在销售回暖的情况下，还债压力将有所缓解。