一文读懂国务院老旧小区改造文件：力争6年内改造17万个小区

有望带来万亿级投资的城镇老旧小区改造，国务院有了新部署。

7月20日，国务院办公厅公开了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》），用5000多字描绘了城镇老旧小区改造路线图，这涉及居民上亿人，备受外界关注。

2025年底力争完成改造任务

所谓城镇老旧小区，是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。目前地方重点改造2000年底前建成的老旧小区。

城镇老旧小区改造相对来说花钱不多，但惠及面广，不仅可帮助居民改善基本居住条件，也是扩大投资激发内需的重要举措。

疫情之下，今年国务院大力推进老旧小区改造，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

《意见》给出了老旧小区改造的工作目标。最终到“十四五”（2021年至2025年）期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

住建部副部长黄艳去年在国新办发布会上表示，经过排查摸底，截至去年5月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。

根据《意见》部署，这意味着2025年底以前，各地政府将力争完成17万个老旧小区改造任务，上亿居民将受惠。

改造内容分三类，中央地方财政资金保基本

实践中城镇老旧小区改造内容繁杂，此次《意见》将其划分为三类，即基础类、完善类、提升类。中央财政资金重点支持基础类改造内容。

所谓基础类，是指为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

这具体包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类是指为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

而提升类，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，比如改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施等。

《意见》提出，各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。

目前江西、海南、黑龙江等地已经出台了当地城镇老旧小区改造指导意见，对改造内容划分不尽相同，但总体来看优先支持基础类。

比如海南对改造内容划分与上述《意见》一致。海南提出，财政资金予以重点支持基础类改造项目。对完善类改造项目，财政资金按“以奖代补”方式积极支持。对提升类改造项目，财政资金发挥引导作用，主要通过吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。

谁受益谁出钱，资金共担

老旧小区改造的关键是资金的落实。按照《意见》，改造资金来源主体主要有4个，分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等。

作为老旧小区改造的直接受益方，小区居民需要承担一定的出资责任。此次《意见》提出居民可以通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

另外，国务院支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

老旧小区改造真正落地自然离不开政府资金支持。

从中央财政方面来看，中央财政城镇保障性安居工程专项资金已经拨出部分资金支持地方进行老旧小区改造。

此次《意见》提出，省、市县也要给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。另外今年3.75万亿元地方政府专项债券也被允许投向城镇老旧小区改造。

目前一些省份多方筹资支持老旧小区改造。比如辽宁省已筹措资金25.3亿元，用于支持全省列入2020年改造计划的894个小区6708栋楼，改造工作将惠及35.8万户居民。

金融机构也是支持城镇老旧小区改造的重要力量。

此次《意见》要求，国家开发银行、农业发展银行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

7月17日，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。

根据签约内容，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

此外，《意见》也要求推动社会力量出资参与老旧小区改造，比如公房产权单位应出资参与改造。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持等。

税费、审批、土地等政策支持

为了支持老旧小区改造，此次《意见》在税费减免、项目审批、土地等政策上给予支持。

在税费减免方面，《意见》提出，专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。

这有利于降低改造单位所得税税负，增加企业盈利空间，吸引各类专业机构等社会力量投资参与老旧小区改造。

在项目审批方面，《意见》要求构建快速审批流程，比如可由市县人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。

在土地支持方面，《意见》明确，城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。