疫情令美国楼市冰火两重天：房价上涨，租金“断供”

美国房地产市场7月总市值约35万亿美元，而在1月约为33.6万亿美元。新冠肺炎疫情对美国房地产的市场影响，似乎不如人们预期的那么强烈。

美国房地产咨询公司Zillow的最新数据显示，7月第一周美国住宅地产的价格中位数与去年同期相比上涨了4.3%，过去12个月的涨幅仅略低于近10年的均值。

不过，住宅租赁市场的情况不同。根据美国房地产公司Douglas Elliman的最新调查报告，6月纽约住宅租赁市场空置率为3.67%，比去年同期的1.61%大幅飙升，而曼哈顿地区的租金中位数更是同比下降了4.8%。

那么，从长远看，现在会是一个好的投资机会吗？

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）在接受第一财经记者采访时表示，关键因素在于，美国政府与美联储正在采取必要的措施维持和刺激经济，目前大多数观察人士均预计，美国经济在二季度会出现严重收缩，但三季度将迅速反弹，这相当于给了买家一个很好的入场理由——投资一个正在上升的市场。

奇米尔认为，只要美国经济的复苏预期没有发生根本性转变，未来12个月，美国楼市将会维持稳中有升的趋势。

疫情让“独立空间”供不应求

标普CoreLogic Case-Shiller 20房价指数代表了美国20座主要城市的房价走势，6月底出炉的4月房价指数比去年同期增长了4%，为2018年12月以来的最大涨幅。

标普道琼斯公司（S＆P Dow Jones Industries）董事总经理拉扎拉（Craig Lazzara）表示，从全美范围看，房价上涨的趋势似乎没有受到新冠肺炎疫情的干扰。“在我们调查的20个城市中，有12个城市的房价在4月份创下了历史新高。” 拉扎拉说。

虽然今年3月~5月，美国房产交易量连续三个月急剧下降，但由于市场上可供出售的房产下降得更多，因此“卖方市场”的现象尤为明显。

美国注册商业地产顾问、亚美至尊恒信地产（Royal Global Group）总裁程欣迪对第一财经记者表示，毫无疑问，新冠肺炎疫情在一定程度上冲击了美国房地产市场，随着3月份居家令的生效，4月全美房屋销售量下降了近18％，而往年这个时候，不管对于买家还是卖家来说，都是一个非常繁忙的季节。

她称，库存量在4月份触底，5月份有所好转，但同时也有更多买家开始入场，希望为自己的家庭寻找一个可以独立办公、学习的空间，需求上升使得市场的竞价行为愈演愈烈。

科威国际不动产（Coldwell Banker）经纪人魏晓霞住在美国佛罗里达州盖恩斯维尔市，她对第一财经记者表示，自己进入房地产中介行业已有6年，但从未想到这次疫情期间竟然特别忙碌，经常要去为买房的客户争抢房源。“现在市面上待售的房产十分稀少，不管投资房还是自住房。可能是户主们出于对未来经济和工作前景的担忧，不愿在此时抛售资产。”魏晓霞说，“如果现在当地的刚需买家想购房，只能加入抢房大战，同时和八九个买家竞争。之前我曾帮一位客户报价，比户主的要价多了5000美元，但最终还是没有抢到。”

房贷利率跌至近50年新低

与此同时，屡创新低的抵押贷款利率也在不断刺激着刚需买家与投资者的入场欲望。

根据美国住宅贷款抵押机构房地美(Freddie Mac)美国时间16日公布的数据，美国30年期抵押贷款利率跌破3%，为近50年以来首次；15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。

美国Leuthold Group首席投资策略师保尔森（Jim Paulsen）称：“（美联储的）政策支持史无前例，并逐渐扩散到抵押贷款市场。”他还表示，抵押贷款利率跌至新低将会推动户主进行再融资，从而可能刺激消费增加，为经济提供新的复苏动力。

奇米尔对第一财经记者透露，根据居外网的海外房产询盘量数据，海外买家对美国房产的关注度在疫情期间不减反增，今年第二季度，美国房产的全球总咨询量仅次于日本。

“我们认为这可能是美国在疫情期间房贷利率屡创历史新低，吸引了大家的关注。另外，每逢市场不确定情绪弥漫，美国房地产资产的安全港湾属性，都会再一次被认知。”奇米尔如此表示。

另一方面，受美联储的货币宽松政策及美国经济复苏相对疲软等诸多因素影响，不少分析认为美元指数将再度进入熊市周期，截至第一财经记者发稿时为96.28，较今年3月最高时的102.9大幅下降。对于海外投资者而言，随着美元贬值，美国资产的吸引力反而有所上升。

租赁市场风险正不断累积

不过，从短期来看，美国房屋租赁市场存在的风险不容小视。

三分之二的纽约居民都在租房，这使得纽约成为美国最大的房屋租赁市场，纽约的租金是全美平均水平的两倍。然而，根据社区住房改善计划（CHIP）的数据，自3月以来，纽约有四分之一的公寓房租客没有支付房租。纽约大学弗曼中心的数据显示，在纽约大约有70多万人因疫情失去了收入。

此前美国政府公布并实施的救助计划，并没有专门针对租客的条款，而每周600美元的短期失业救济金又即将在7月底到期，除非美国国会通过新一轮的救助计划。一旦失去收入的租客得不到额外的资金援助，那么他们的房东将会面临更大的麻烦。根据当地法律，房东并不能马上就赶走没交房租的租客，况且即使赶走租客，疫情期间要找一位能按时交房租的新租客也绝非易事。

雀巢国际（Nesteekers International）经纪人罗伯茨（Dondre Roberts）表示，一间工作室的月租以前是2600美元，现在只要2300美元，不少房东甚至提供一个月的免费房租，而且还要支付经纪人的中介费。“现在是租户的市场。”罗伯茨说。

纽约布鲁克林区一家私人房产租赁公司老板雷黑德（Sharon Redhead）表示，旗下50多间公寓中的租户有40%都没有交6月的房租，如果这么持续下去，他可能不得不选择卖出这些公寓。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时称，美国不同地区和城市的房地产市场情况不尽相同，以他所在的华盛顿特区为例，住宅房价也呈现出上涨趋势，但租金整体上并没有下跌，不过商业地产方面未来可能会出现调整。

陈宏明认为，如果购房者是刚需，则根据自己的节奏选择入场时机即可，如果单纯以投资为目的，则需要关注美国的失业率和经济复苏状况。