REITs板块大涨，机构解读三大领域投资机会丨牛熊眼

5月6日，REITs板块大涨，截至发稿，海航投资、光大嘉宝、电子城、世联行涨停，四川路桥、市北高新、光环新网跟涨。

4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。

华泰证券表示，REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。

华泰证券认为，由于基础设施资金投入量大，回报周期长，对政府和企业而言，大量的存量资产无法及时变现，沉淀了大量资产。通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产。通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，提高资金的利用效率，从而形成一个良性循环，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高。

银行

华泰证券认为，基础设施类REITs满足银行、保险等长线稳定资金的投资诉求。对商业银行而言，其一，从投资经验看，商业银行是基建行业最重要的资金提供方，累积了该领域的知识与技能；其二，基础设施REITs的底层资产具有风险低、收益稳定的特点，更加贴近商业银行自身的需求；最后，从监管角度看，投资基础设施REITs可有效降低商业银行的风险资本占用。与此同时，基础设施REITs的推出或将为险资优化资产负债表期限和收益结构提供新的投资契机。

民生证券认为，公募REITs的推出短期内体现了加码基建的信号，长期有利于改善地方政府和融资平台的资产负债结构，促进投融资制度改革。未来财政和货币政策的双重发力是银行股估值抬升的持续催化剂。4月末一季报发布以后上市银行的业绩稳定性已经超出市场预期。多数银行在一季度不管是信贷成本还是不良贷款生成率都边际回落。二三季度不管是消费还是新基建政策落地都会继续改善银行的资产质量。建议重点关注宁波银行、招商银行、平安银行、建设银行。

房地产

国泰君安认为，由证监会和发改委共同推行的REITs，在不涉及土地交易的领域推行已经基本没有障碍。如果推广涉及到房地产行业，过去大量不好变现的资产的出售，例如商业和自持，将极大改善开发商现金流。

国泰君安指出，对于房企来说，勾地综合体项目和自持项目在项目测算时，已经当做沉没成本，尽管在记账时仍然会计入投资性房地产，但并不作为盈利来源。从资金占用角度，房企大多ROIC较低在5-6%，就是资金沉淀在不可售资产上。因此，假设土增税并没有减免，房企出于回笼资金的角度，折价变现资产也是比当前自持更好的方案。这将对过去几年有综合体项目的房企带来较大利好，这类企业主要包括万科A、招商蛇口、龙湖集团等，同时，直接受益于基建REITs的企业是华夏幸福，潜在受益的是光大嘉宝。

通信行业

国盛证券认为，REITs新政对于通信行业中IDC、铁塔运营、基础通信网络三大领域影响较为深远。REITs的引入将强调现金流产生能力，通信运营业务迎来重估机会。存量项目多、资产完整性好的公司更为受益。

相关标的：（1）IDC：光环新网、宝信软件、数据港、奥飞数据、沙钢股份、杭钢股份、龙宇燃油、科华恒盛、城地股份、佳力图等。（2）站址运营：中国铁塔、华体科技等；（3）基础通信网络：中国移动、中国电信、中国联通等。