抢地还是转型，站在历史岔路口的房企该如何抉择？

一改2018年流拍作风，2019年土拍再现“抢地”，又见“地王”。

2018年全国土地流拍数达1808块，同比增长93.16%，其中一线城市有21宗，北京流拍率达到10%，而2013~2017年北京宅地总流拍数量仅为6宗；二线城市有519宗；三四线城市共有1268宗，流拍数量远超一二线总和。

2019年形势则再次转变。中原地产研究中心统计数据显示，截至11月18日，2019年以来受监测的50大城市土地市场合计土地出让金额达到3.57万亿元，同比上涨幅度为17.4%。

其中，土地出让金千亿规模的城市达到12个，刷新历史同期纪录。年内累计土地出让金额最高的是杭州市的2474亿元，其次分别是苏州1641亿元、上海1587亿元。

具体到个案，房企疯狂土拍让人瞠目结舌。

美的置业历经13个小时，644轮竞价，一直到第二天凌晨的3：23才最终竞得徐州一块地块，溢价率高达73%；

广州合景以总价37.07亿+自持55%拿下广州一地块，折合楼面价为37465元/㎡（减去自持面积，折合楼面价高达83256元/㎡），成为新一代“地王”；

新希望地产在“两会”后拿地花掉近140亿元，几乎是其去年销售额317亿元的一半；

北京市在拍卖大兴区和通州区的3宗土块时，由于金茂在融创＋南昌市政出价19.4亿元后落槌时刻举牌，不得不进行闭门磋商，其间融创一度愤然离场。经过1小时激烈讨论，最终融创＋南昌市政以20.3亿元摘得大兴区黄村镇孙村地块，多花了9000万元；

北京地铁亦庄线旧宫东站2号地块竞拍更是激烈，经过49轮竞拍，电建＋京能以44.3亿元报价将该地块揽入囊中。

当然，随着房企“激进”拿地冒出头，调控也不断出手。“地王”频出的苏州被点名，今年全年房价涨幅目标必须控制在5%以内；部分房企公开市场融资被收紧，包括债券和ABS产品，由“住建部提供名单，央行和证监会执行”。

在调控周期下，“地王”没那么好当。

房企多元化战略荆棘丛生

这些“抢地”房企中的大部分也曾高呼转型，在各个赛道上抢产业，有道是“只会盖房子的开发商迟早要被淘汰”。

据统计，排名前30的房企70%发布了多元化战略，排名前100的房企97%布局了多元化业务，多元化模式主要聚焦在养老、文旅、金融、医疗、教育等各个方面。

如恒大自从2018年跨入造车行列，在新能源汽车上砸进350亿元，“力争3~5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团”。

又如“五千亿俱乐部”榜首的碧桂园积极布局产业地产，计划投入千亿元资金进行科技小镇的开发。

再如万达集团进军健康产业，与英国国际医疗集团（IHG）签订合作协议，万达将总投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院。

还如绿地重组成立绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团三大产业集团。

万科、龙湖、旭辉等房企布局长租公寓不过2~4年时间，已经成为行业前三。

投身制造业、服务业大潮只是选择之一二，更多房企早已在金融领域快速布局，拓展“地产+金融”模式，如恒大旗下的恒大人寿、宝能的前海人寿。

然而，房企多元化、转型、开辟新航线，道路一点不会比过去短，坑也一点不会比过去少，可以说是荆棘丛生。

即便是坐拥资金和土地等资源优势的大型房企，包括万科、恒大、融创等龙头，在多元化之路上都遭遇过挫折，更何况中小房企转型失败。

例如融创掉进投资乐视大文娱的巨坑里，以165.5亿元亏损告终；恒大与法拉第未来（FF）纠缠了6个月之久，其间恒大公告FF要“踢恒大出局”；花样从重资产向轻资产转型，导致发展规模陷入停滞。

事实上，多元业务发展至今，在各大房企的营业收入结构中，多元化业务变现能力有限，面临投资回报周期长、前期投入大等诸多难点，地产主业仍占据绝对地位。

究竟何去何从？

一边是房地产调控持续深入，一边是行业洗牌加速；一面是传统开发屡试不爽的暴利，一面是多元化发展的选择，房企站在了历史的岔路口，究竟何去何从？

从某种意义而言，不管是特色小镇、养老地产、长租公寓，还是跨界造车、布局机器人，占位的背后都是对于未来的深深焦虑。

首先，房地产行业曾享受过制度红利，也必然被制度（政策）所调整。

据不完全统计，全国2018年房地产各种调控政策已多达444次，刷新历史调控记录；仅2019年前11个月全国房地产调控相关政策就高达554次，同比2018年同期上涨幅度高达30%。

更何况，中央对“房住不炒”定位，不知何时出手的房地产税，抽去房地产暴利发展的前提。

如深圳，当年是住房制度改革的排头兵——全国第一个打破计划经济条件下福利分房的旧体制，第一个实行土地使用权拍卖和住房商品化的城市，早在1981年就诞生了中国第一个商品房小区，如今推进商品房、保障性住房、人才住房并行的多元化住房体系，变成“房住不炒”的急先锋。

其二，房地产行业集中度加快，行业分化加剧，规模为王。

调控与洗牌最终不仅没有降低头部房企的高成长，甚至是加速了龙头效应。道理很简单：市场好的时候大小房企鸡犬升天，市场不好的时候，裸泳者现身，优秀者胜出，大鱼吃小鱼的吞噬效应、整合效应加倍释放。

然而，不进则退，头部房企也充满着对持续增长动能的焦虑。从万科在2010年达到千亿规模算起，30家房企跑步进入千亿俱乐部仅用了近8年时间。1000亿元还是2017年TOP20的门槛，2018年变成TOP30门槛，新增的13家房企新贵，每一家都是以快跑姿态昂首挺进的。

对于房企而言，规模不是万能的，没有规模却是万万不能的。就以拿地为例，没有规模就意味着没资格参赛。

土地招拍挂参与门槛不断提高，土地出让评分体系、竞自持比例、提高保证金比例等，都更有利于实力雄厚的大型房企，中小开发商很难获得一线城市的土地竞拍资格。

因此，不管是抢地冲动，还是抢产业赛道，试图寻找到新的利润增长点，归结为企业都是房企扩大规模的途径。

其三，抢风口是企业天性，孰料风口变风暴。

“只要站在风口，猪也能飞起来。”这句话深得诸多企业家之心。在住房市场化改革之初，房地产就是风口，当年王石就是这样发迹的。

在新经济时代，风口就是一切新的产业。既然转型是找死，不转型是等死，那么大部分房企还是愿意主动出击赌一把的。

但问题是，一方面，习惯了“赚快钱”的房企，面对持有资产、沉淀资金、现金流回报不足的项目，大多很难实现持续投资和长期运营；另一方面，被炒起来的风口往往演变成风暴眼，比如产业地产、共享经济死伤一片。

此外，“灵魂跟不上脚步”，很多房企对于新产业的研究能力较弱，既不熟悉形势，也不掌握核心技术，更无专业人员支撑，盲目进入往往就成为风暴中的“炮灰”。

房企三大转型方向

既离不开也舍不得房地产主业，又被形势和时代裹挟，开发商就在岔路口上左右摇摆。

对于后开发时代，房企或需明确三大转型方向：

一是内部品质升级，深耕住宅开发，绿色化、精品化、智能化、人文化。

二是纵向产业拓展，提高附加值，向家装、物业、租赁、智慧社区等上下游延伸产业链。

三是横向产业集成，与金融、健康、教育、科技、文旅、物流等产业融合发展。

鉴于土地出让时增加了自持比例，开发商已经被逼成了产业集成商，其开发和运营或需整合一切可整合的各种资源，在运营管理、园区招商、金融产业服务、产业投资等方面实现充分合作，打造成开放式产业平台。

（作者系中国经济体制改革研究会副会长、福卡智库首席研究员）

第一财经获授权转载自“福卡智库”微信公众号，原标题：《一边抢地，一边转型！只会造房子不行了？房企还能干什么？》