背靠雅居乐创始人家族，小房企景业名邦幸运上市

当中小房企如潮水般涌向资本市场时，这些闯关者确有着截然不同的命运。

近日，港交所网站显示，万创国际递交的招股书已“失效”。自2017年至今，这是万创第四次冲刺IPO失败。无独有偶，海伦堡、奥山控股这两家冲击上市的小房企，也于近期按下“暂停键”。

市场继续承压下，中小房企上市之路越发波折。但总有在搏斗中得以暂时喘息的选手。12月5日，景业名邦集团（02231.HK，下称“景业名邦”）在港上市。这个年仅六岁的开发商，从递交上市申请到登陆资本市场，历时仅五月有余。

据悉，景业名邦本次IPO全球发售股份4亿股，发售价厘定为每股3.16港元。首日开盘后，景业名邦高开上涨4.43%，但此后一度下跌至3.15港元每股。截至12月5日收盘，景业名邦微幅上涨2.22%，报收3.23港元每股。资本市场的疲软表现，成为小房企当下生存艰难的缩影。

2013年，24岁的陈思铭创立景业名邦。次年便透过收购广州意浓实业有限公司，获取从化区一宗地块，开发首个住宅项目景业荔都。此后几年间，景业名邦相继收购海南景业、广州景业、广州广泽、广州卓都、海南卓都等公司，至今已在全国布局30个物业项目。

过往2016年~2018年，景业名邦分别实现营收6.4亿元、8.38亿元、13.39亿元人民币；对应毛利润分别为1.6亿元、2.7亿元、5.1亿元；对应净利润分别为8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元。

其中物业开发贡献占集团收益超90%，分别达6.24亿元，7.83亿元，12.46亿元，每年占比97.5%，93.4%，93.7%。对应年内溢利分别为8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元。酒店营运、物业投资及租赁和物业管理收入比重相对小，均不超过1%。

从业绩表现看，景业名邦并无突出之处。但陈思铭的出身，却赋予景业名邦更多的市场想象。

陈思铭，雅居乐集团（3383.HK）副主席陈卓贤长子，又一位走入公众视野的“地产二代”。如果抽丝剥茧，会发现景业名邦的扩张与雅居乐息息相关。不仅集团初步资金由其家庭资源提供，景业名邦多达6名高管也曾在雅居乐任职。

同时，雅居乐集团由Full Choice Investments Limited(富丰)间接拥有约62.63%股份，富丰为家族信托受托人，家族信托受益人为陈卓贤、陈卓林、陆倩芳及陈卓雄等人，均为陈思铭亲属。基于上述关系，雅居乐集团全资子公司番禺雅居乐被视为景业名邦的“关联人士”。

依托家族资源，景业名邦得以快速闯入地产行业。但独立发展的基础不够坚实，也为景业名邦的未来埋下经营和财务隐患。

近年以来，景业名邦的营运部分使用陈思铭及其控制实体的无息借款拨付。于2016年至2019年上半年，公司应付最终控制股东及其私人公司的非贸易结余分别约为5.38亿元、6.29亿元、11.15亿元、13.63亿元。

集团于招股书中坦陈，近年维持相当高的借款水平为营运提供资金。截至2016年、2017年、2018年底，其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元以及7.6亿元，对应净负债率分别为614.4%、194.1%及42.0%。净负债率逐年下降后，却于今年上半年再次反弹至80.8%。

高负债之下，近三年景业名邦流动比率分别为1.1、1.1、1.0；年末现金及现金等价物分别为2.56亿元、2.98亿元、2.19亿元。经营活动产生的现金流连续两年为负，分别约-2.7亿元、-2.10亿元。基于经营现金流状况未有好转，景业名邦称，集团可能无法通过银行贷款或其他安排，为土地收购及未来物业开发获得足够资金。

显而易见，成长中的景业名邦需要更多资金以加速扩张。招股书表示，全球发售所募资金将有60.0%用作若干项目的开发成本；约30.0%将用于在目前营运所在省份收购土地；余下不超过所得款项净额的10.0%，将用作集团的一般营运资金。

截至目前，景业名邦在全国共拥有30个物业项目，包括10个已竣工项目、6个在建项目、14个持作未来发展的项目，建筑面积合共约300万平方米，其中只有190万平方米属于未开发项目。与其他房企动辄千万平方米的储备相比，景业名邦亟需充实“粮草”。

如今，上市成为房企分水岭，不仅可以丰富融资渠道，还可借此引入更好的职业经理人，完善公司治理。但当下的资本市场，对风格激进的小房企已不再青睐。过去一年，包括德信中国、银城国际在内的多家房企赴港上市，但初期情况并不乐观，甚至出现盘中破发的情况。

摆在景业名邦面前的亦非坦途。招股书显示，上市后集团需获取债务融资，预计会产生超出过往业绩期的利息开支。同时在当下地产环境，难以收购优质土地、品牌声誉及信息不对称成为小房企扩张门槛。随着融资环境愈发紧张，中小房企弯道超车的机会变得越发狭窄。