保利发展人事大换防，新格局面临业绩突围压力

经历管理层涉贪腐被查、三季度业绩放缓后，保利发展（600048）近期正酝酿一场人事变革，40余高管岗位列其中，涉及内部提拔、异地调整等多种动作。

不管是放诸保利发展的过往，还是整个地产行业，此次人事调整堪称规动作极大。即使保利称调整目的为“内部合理流动、激发组织活力”，但如此大肆触动现有利益格局，足以让外界对于该公司自我变革的渴望窥见一斑。

手持央企牌照，保利曾在2012年迎来高光时刻，成为国内第二家步入千亿的房企。但地产格局风起云涌，民营房企逐渐异军突起，保利的行业排名也有所下滑。

巨头对战来势汹汹，素来稳健的保利也难免焦虑。品牌升级、介入混改，保利逐渐张满变革的弓弦。市场下行期，正好提供换防调整、优化组织的契机。今年不久前，龙头房企如万科（000002），同样对组织架构、人事薪酬进行持续调整。

但破局之路难免布有荆棘。三季报发布后，保利业绩增长不及预期，市场情绪发酵下该股连跌四日，累计跌幅达7.38%。该集团董事长宋广菊坦诚，今年排至行业第四希望不大，并将“重回前三”的期限延长至未来3至5年。

人事架构大调整

向来低调“穿越周期”的保利发展，正向市场砸下一波又一波浪花。

日前，保利一份内部人事变动文件《公司拟聘任领导职务人选基本情况》流出，涉及公司24位高管岗位变动情况。据保利发展内部人士透露，相关人事变动文件已在各子公司内部进行公示。

透过这份信息量颇为密集的文件，可以一窥保利蠢蠢欲动的变革渴望。名单显示，此次调整涉及保利华南、湖北、青岛、天津、广东、湾区、福建、江苏、浙南、京津冀等地区公司，富利公司、商业公司等专业公司，以及总部职能部门。

被调整人员多为内部提拔，如闫志强拟由江苏公司常务副总经理，升任江苏公司总经理；李健拟由京津冀公司常务副总经理，升任京津冀公司总经理；张磊拟由浙江公司常务副总经理，升任浙江公司总经理。

异地调整则多指向需开拓区域，如天津公司总经理李勇，拟任海南公司董事长、总经理；保利发展副总工程师兼产品研发中心总经理余琪，拟任云南公司董事长；华南公司常务副总经理谢光杰，拟任云南公司总经理。

即使保利将此称为内部合理流动，锻炼培养干部，有利于激发组织活力。但事实表明，保利想做的远非“舒筋活血”这么简单。

11月8日，再有保利内部文件显示，集团拟调整公司组织架构及相关人事。包括成立厦门公司、粤东公司，作为一级平台公司管理；明确福建公司、湾区公司、云南公司辖区范围；保利酒店管理有限公司作为一级平台公司管理，并将保利公寓纳入。

同时，再有17位高管职位进入变动队伍。调整后，周康拟任湾区公司、粤东公司董事长，免去富利建设集团董事长职务；保利发展副总经理刘文生拟兼任广东保利房地产开发有限公司董事长，不再兼任华南实业、湾区公司、海南公司董事长。

人员调整如此密集，即使放至保利发展史上，仍难以被忽视。有业内人士表示，此番变动为正常职位调整，对公司正常经营没有影响。而实际上，当市场下行叠加企业转型，人事换防和组织调整正当其时。龙头房企的一举一动，更是当下市场的“试温剂”。

不仅是保利，自2018年高喊“活下去”后，万科同样难逃市场镁光灯瞩目。今年以来，以孙嘉就任南方区域总为标志，万科各城市人事换防动作频频。近期，万科新一轮职级架构调整再次浮出水面。万科表示，自2012年转型后，公司从业务到组织架构都需要相应变化，即“战略、机制、文化、组织、人”五位一体地变革。

但破局背后总伴随阵痛。前十月，万科全口径销售额5199亿，同比增加7.1%，在TOP10强房企增速仅高于绿地控股。十月单月，万科销售额442.9亿，同比下滑10.1%，是TOP10强房企中为数不多销售下滑的房企。

市场低温波及头部企业，万科有任何调整都备受关注。同为龙头房企，保利也是如此。管理层调整与变更，既伴随着保利的转型，也预示着保利转型的方向。当下，变革之门已然打开，当保利决意突破业绩，这次调整或只是开始。

延后的前三“野心”

实际上，人事调整只是保利内部变革的一环。去年九月，保利地产宣布正式升级为保利发展，并提出“不动产生态发展平台”战略定位，以不动产投资运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。

转型升级后，保利谋求以综合服务与不动产金融为翼，带领旗下康养、文旅、教育等品牌发展。今年七月，保利集团正式参与云南城投（600239）混合所有制改革。即使后者仍陷业绩泥淖，但其丰沃的土地资源，对保利吸引力巨大。

一系列内外发力背后，保利实乃“不得不为”。央企身份加持下，保利曾在2012年成为万科之后第二家步入千亿的房企。但地产格局风起云涌，碧桂园(02007.HK)、中国恒大(03333.HK)、融创（03383.HK）等民营房企异军突起，成为与保利争夺市场的强力对手。

行业位次曾一度降至第六后，这家房企巨头的“排名焦虑症”日渐发酵。2016年，集团管理层公开表示，不会放任与头部企业的差距继续拉大。2017年，宋广菊直接承诺，未来两三年，有信心保利再站到前三位置。

然而，当头部企业撕咬愈烈，保利张满的欲望之帆有所收缩。近期临时股东大会上，宋广菊坦陈，今年排到行业第四希望不大。“因为融创中国通过并购快速储备资源，采取了超常规的发展。”她说。

“保利对加杠杆扩张极为谨慎。”宋广菊称，杠杆红线是国企、央企在规模竞赛中的短板。自2013年开始，保利便按照国资委相关要求，严控负债率，保持每年下降1%左右。杠杆率受限下，大规模对外并购不现实，只能更多依靠内部增长。

事实上，前八月，保利仍以3095亿元的销售额微超融创。但九月结束，融创以3696亿销售将保利挤下第四，超出后者226亿元。十月末，差距再次拉大，融创以4337亿元全口径销售额居行业第四位，超出保利497亿元。

同为央企的中国海外发展(00688.HK，简称“中海”)，也是保利身旁的对手。前十月，保利全口径销售额领先中海足足1024亿元。但如果以权益口径衡量，中海以97亿元的优势小幅反超。

市场对保利的业绩走势也存有疑虑。10月28日，三季报发布后首个交易日，保利地产低开后走弱，以4.06%跌幅报收。此后，保利地产又连跌三天，四日累计跌幅达7.38%。震荡前行几日后，该股再次于11月11日大幅下跌，3.42%跌幅报收。

从业绩实况看，前三季度，保利营业收入1117.94亿元，同比增长17.77%；归属于上市公司股东的净利润128.33亿元，同比增长34.08%。但第三季度，保利营业收入406.85亿元，同比增长14.88%，净利润28.78亿元，同比下滑6.45%，系近两年单季度净利增速首次为负。

与此同时，前三季度，保利地产的管理费用和财务费用均同比增长35.87%，分别达30.88亿元、34.30亿元，增速快于营业收入增速。仅第三季度，保利管理费用便达12.85亿元，同比增长76.03%。截至三季末，保利毛利率约35.89%，较上半年下滑约4%。

中信证券指出，一二线城市推盘阶段性下降是造成保利9月销售下滑的原因。此外，由于低线城市推盘占比上升，保利9月份的销售均价也同比下跌12.9%，为13539元/平方米。

所幸，十月份见得一丝暖意。当月，保利签约面积282.99万平方米，同比增长34.15%；签约金额404.38亿元，同比增长29.95%，为四个月来的最高增速。不过，若要达成5000亿元年度目标，保利此后月均销售需达564亿元。

华创证券认为，10月保利销售在走弱两个月后回温，同比增速创年内次高，考虑到11、12月仍处于低基数区间，并鉴于公司土储丰富，布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市，在当前一二线市场相对稳定的背景下，预计全年将保持销售稳增。