楼市热度难再续，“金九银十”开局受挫

进入九月意味着进入了传统销售旺季，花样营销策略从这个月开始频出。在北京，金地率先启动，推出“百套特价房，万套品质房”的活动，最高优惠甚至能达到450万。

不只是金地，远洋、首创、华润等开发商也纷纷抢跑，远洋北京10盘联合，86折起售，共推出20套特价房源，声称最高降幅可达320万。

火热的促销看起来与往常的“金九”并无差异，然而这背后却暗含市场下行的危机。中原地产数据显示，中秋小长假第一天，北京新建商品房住宅签约101套，而2018年同期则为309套；上海中秋小长假三天共成交新建商品住宅440套，深圳共成交221套。与2018年小长假相比，三大城市均出现不同程度的下调。

开发商以价换量

在北京，声势最为浩大的促销活动是从金地开始的，这场被命名为“30天红盘行动”的计划从9月初启动，覆盖金地在京的全部项目。

西山艺境是金地在北京的老牌豪宅项目，此次参与该活动，其特惠幅度甚至达到450万，一口价房源1250万起。同时，在“红盘行动”中，金地北京旗下的不少项目都将推出“百万级”优惠力度，包括华萃西山、电建·金地华宸等；金地·大湖风华精装别墅还推出一口价500万起的优惠。此外，位于未来科学城的和悦华玺还将推出10套特价390万的90平方米三居产品。

降价促销之外，是购房人举棋不定的心态。在限竞房扎堆的通州、青龙湖以及丰台花乡，越来越多的购房人持币观望。以丰台花乡为例，中铁诺德春风和院、中铁诺德逸府展开贴身肉搏，然而均价6.77万元的两个项目并没有让购房人占去多少便宜，两项目附近的二手房均价目前为5-6万元/平方米，作为限竞房，这两个项目并没有太多优势。加之佑安府、橡树澜湾、西城天铸等附近房源高性价比的衬托，高价限竞房的市场则显得更为艰难。

合硕机构首席分析师郭毅表示，目前北京处于限竞房扎堆入市的环境，市场库存量不断攀升。在这种情况下，如果限竞房不具备很强的竞争力和超高的性价比，那么市场机会则转瞬即逝。

库存量的不断攀升让去化成为难题。中原数据显示，2019年中秋小长假北京新房成交量只有去年的三分之一。对此，郭毅表示，9月整体市场处于下行区间，表现较为消极，预计当月二手房成交量很可能跌破一万套，这意味着市场已经处于枯荣分界线上。

降准影响微弱

在低迷的楼市环境中，降准似乎也不再像过去一样，能够成为一剂强心剂。

9月6日，央行宣布将于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。此外，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

对于此次降准，央行表示将释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元；同时，此次降准还可有效增加金融机构支持实体经济的资金来源，降低银行资金成本每年约150亿元。

但此次降准的效能是否还能如历史一贯表现？贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，央行的这次降准并不意味着货币政策的转向，这是央行2019年内第二次全面降准，且央行降准从2018年开始到现在一共进行了6次，降准的主要目的还是降低实体企业的融资成本，支持实体经济发展。

与过往降准不同，此番降准的影响，几乎与楼市无关，因为在此之前，针对房地产行业的融资已经收紧到前所未有的高度。

今年8月，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。此政策一发布，即有悲观声音传来：个人住房贷款利率即将上浮。按照以往规律，一旦利率上涨，则楼市大概率进入下行周期。

最近的消息显示，已经有13个省区市明确当地房贷利率加点下限，这标志着房贷利率“换锚”工作正式启动。以北京为例，据了解，目前北京已经明确，首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点，二套房不低于105个基点。按8月20日5年期以上LPR计算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。而改革前，北京地区首套房是在4.9%的基准利率上上浮10%，二套房是上浮20%。这意味着在执行LPR政策之后，北京地区贷款利率有所上浮。

对此，许小乐表示，虽然LPR政策使得房贷利率有调整空间，但之前的房贷政策卡住了房贷利率的下限，因而限制了银行因资金宽松而降低房贷利率。可以说，降准在LPR的对冲之下，效能明显减弱。

同时，许小乐表示，从历次降准来看，尤其是从去年同期10月的降准效果来看，房地产市场并没有出现明显好转，主要原因还是整体购房政策保持较紧的状态。当前房地产市场政策环境依旧保持稳中有紧的状态，“房住不炒”将继续实施，因此该政策对后期市场影响不大。