亚特兰大地铁房屋销售额同比大幅下降

根据Realty的数据显示，在亚特兰大，佐治亚州这样的大都市区，总有一些区域比其他区域做得更好，事实上，亚特兰大绝大多数地区的销售额与2013年同期相比出现了两位数的下降。

乔治亚州玛丽埃塔 - 一个位于亚特兰大市中心西北25英里的中上阶层社区，拥有繁华的市中心区，洛克希德设施和多宾斯空军基地，周围有许多中上层住宅。房屋销售下降23.3%，但同期房价上涨近4%。

令人震惊的是，乔治亚州罗斯威尔是亚特兰大北部最优质的住宅增长区之一，自去年同期以来房屋销售量下降了33%。对于像我这样的亚特兰大本地人来说，这真是令人惊叹，他们看着罗斯威尔从一小群马场成长为亚特兰大市中心最好的住宅市场之一，还有工业园区，这里有大公司，薪水很高。这一领域的房屋升值仍远低于2008年之前的水平，显然买家对单户住宅的需求不再像过去那样。

亚特兰大地铁的大部分地区从2013年开始显着下降。其他地铁社区显示出两位数的下降趋势包括：Norcross，下降20.6%，Jonesboro，下降24.3%，以及亚特兰大地铁的投资温床Decatur，下降了惊人的40%。就在几年前，像这样的数字本来是不可想象的，难以想象。但他们在这里。那么，如果没有人购买，房屋价值会上涨呢?

而且，为了增加对伤害的侮辱，止赎活动虽然低于2010年和2011年的创纪录水平，但与自住的转售和新建筑相比，仍然是一个非常便宜的交易。事实上，据Realty Trac称，平均而言，亚特兰大地铁的一个止赎房屋的售价比非房地产贵62.7%。这是一笔惊人的交易，但买家的需求依然在下滑。这是4月份的数据，这是南部的主要购房时间。但亚特兰大的人口仍然在增长，那么他们在哪里生活?

我冒昧地猜测，现在看到的是从亚特兰大地区的房屋所有权转移到租房。由于每人每年的平均收入约为25,000美元，因此购房者并不完全是面团。虽然亚特兰大市中心的收入通常较高，但是burbs和农村地区的平均收入却低得多。

社区越来越多地看到车道上有多辆汽车，这表明不止一个家庭或一代以上的家庭一起搬进了房屋。家庭正在相互接触，父母和孩子，孩子待在家里的时间更长，公婆和孩子一起搬进来等等。我的一位朋友最近注意到她在富裕的中上阶层社区观察到越来越多的房屋家庭组合家庭而不是开始新家庭。这在她所在的地区非常不寻常。至少，过去非常不寻常。

买家也非常清楚需求下降以及仍在出售的止赎高库存，他们正在寻找真正的便宜货，而不仅仅是过去几年标准的5%折扣。我最近处理了一项投资房产的销售，该房产在2007年已经评估了110,000美元。上个月，这个3卧室2浴室砖牧场有一个新的屋顶和3/4交流批次，售价低至50,000美元的入住条件。

同样清楚的是，自2013年底以来，带着手提箱来到亚特兰大的对冲基金投资者一直在减少购买量。从那时起，销售数字一直在向南。正如我所怀疑的那样，房屋销售数据和房屋价格升值基本上都是由大型机构买家设计的。实际上想住在房产里的合格买家根本没有足够的需求。投资者买家创造了大量的销售活动，但房屋仍然空置 - 他们不会购买占用。

我对大型对冲基金公司的现金流前景表示怀疑。我认为他们在亚特兰大超额支付，假设租金更符合他们习惯的北方或西方。我预测，由于物业管理成本非常高，高于预期的空置率以及对租金收入的不切实际的预测，他们的回报最多只能是亚特兰大物业所关注的。我希望他们的“大便会在太长时间之前击中粉丝”。

但话说回来，那些真正了解当地市场的小投资者仍然可以获得优惠并以盈利的方式出售房屋。购房者在看到房屋时知道很多。他们正在以折扣价格寻找好房子。许多擅长“修复和翻转”的个人投资者正在出售远低于建筑商和MLS价格点的翻新房屋。

亚特兰大市场投资利润的关键是了解您的市场以及房屋带来的价格，然后保持购买价格和康复预算符合合理预期。当您缺乏详细的市场知识和直接经验时，拥有大量现金并不一定是优势。