先行示范区促深莞惠一体化 龙光地产前瞻布局“大深圳”稳占C位

8月18日下午，国务院下发《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，关键时刻加码深圳，赋予其“全球标杆城市”的新定位。《意见》中还提及“推进深莞惠联动发展”，分析人士认为，在深圳作为大湾区“核心引擎”的背景下，深莞惠的进一步深化合作具有很大的想象空间。龙光地产（3380.hk）等深耕企业，具备土储成本优势，将率先受益。

深莞惠联动发展破深圳发展瓶颈

2009年，“深莞惠一体化”就提出加强了深圳、东莞、惠州这三个邻城在基础设施、产业发展、公共服务等方面的协作。此次《意见》中再提“推进深莞惠联动发展”，目标是推动发展走向纵深，根本性改变当前深圳发展受制于地域空间问题，实现与东莞、惠州更深层次的产业合作。

分析人士表示：“推动东莞、惠州围绕深圳获得更多发展动力，实现互联互通。这恰体现了《意见》与《大湾区规划纲要》在战略上的高度一致，同时产生叠加效应。”在国泰君安宏观团队看来，如果要使深圳发挥更大的作用，未来首先需要改变当前发展受本地地域较窄的限制。持续和东莞、惠州深化产业合作，将会是一条必经之路。

深圳作为中心城市的辐射带动作用进一步加强，将有利于两市更好地发挥人口转移功能，也有助于其吸引人才，实现从人口红利到人才红利的转变。国泰君安宏观团队预测，到2030年，东莞实现城镇化率达90%以上。惠州则力求在2020年完成常住人口城镇化率75%、户籍人口城镇化率65%的目标。

深耕大深圳 龙光头排承接政策红利

从长期来看，深圳龙头地位和作用的强化将带动粤港澳大湾区城市群的形成，房地产行业无疑将最先受益。龙光地产以前瞻性战略投资为先导，实现了在粤港澳大湾区的市场领先地位。值得关注的是，龙光土储成本较低，2018年平均成本为每平方米3985元，平均土地成本占售价比仅约两成，远远低于行业平均水平。

截至2018年底，龙光地产粤港澳大湾区土储权益总货值约5356亿元，占集团总货值比重约82%，位居行业前列。龙光在大湾区核心城市深圳及临深区域的货值占集团总土储货值近五成。

在核心引擎城市深圳，龙光建立起良好的区域品牌知名度和客户忠诚度。根据深圳房地产信息网统计，2018年龙光地产全年成交套数、成交面积均位居深圳全市第一位。其中，龙光• 玖钻斩获全国单盘销售金额亚军。

自2007年进驻惠州区域以来，龙光地产已打造8个标杆项目。2018年，龙光以近50亿销售额夺得惠州销售金额第三名；2019年上半年，再夺惠州整体销售金额第二名。多年来，明星项目龙光城单盘销售套数、成交面积及销售金额一直在市场名列前茅，2019年上半年，龙光城以35亿销售额再获惠州单盘销冠。

随着粤港澳大湾区建设的深入，龙光也加大了在东莞的战略投入。在虎门、长安、凤岗、清溪、大岭山等经济强镇布局近20个项目，土地储备超过300万平米，货值近750亿元。

粤港澳大湾区城市群不断推进，城镇化率不断提高，将吸引更多的人口向城市群迁移。这部分新增人口对房地产需求稳步增长。同时，土地估值也将迎来政策红利期。在粤港澳大湾区拥有先发优势的龙光地产，经营能力和土储质量持续提升，也为公司进一步实现高质量增长奠定良好基础。龙光将头排承接政策红利，步入价值重估期。（本文仅供参考，不构成投资建议）