星河产城研究院院长陈朝朝：房地产是永远的朝阳行业

早早起床，花费一个多小时通勤，看着对面反向的地铁车厢只有寥寥几人，自己搭乘的车厢却挤得像沙丁鱼罐头。周末如果想逛街、看电影，也要“出远门”，因为住的地方附近，几乎没有什么娱乐休闲的地方……

这是不少城市居民共同的“痛”，也是城市发展之殇。

“睡城”频现、交通拥堵、住房紧张、缺乏支柱产业……种种“城市病”不断出现，不仅阻碍了城市经济的进一步繁荣，居民的幸福感也无法提升。

高质量的城镇化急需“破局”，但谁能成为“破局者”，它又将如何发挥作用？

“这事儿一定是城市运营商来做。”星河产城研究院院长陈朝朝在接受亿欧采访时这样说道。

中国城镇化：从“粗放型增长”到“规模与质量并重”

城市运营，是城镇化发展到有一定阶段的必然产物。

中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。1949年新中国成立时，我国常住人口城镇化率只有10.64%；而截至2018年末，我国常住人口城镇化率达到59.58%，比1949年末提高48.94个百分点，年均提高0.71个百分点。

城镇化率的提升与城市经济发展的关系密不可分。

“中国各省城市人口上升1%，人均GDP上升2.8%； 城市化率上升10个百分点，私人企业平均工资上升11%。城市人口比重上升10个百分点，人均专利增加92%。”著名经济学家张维迎，在智联招聘主办的2019中国年度最佳雇主颁奖盛典暨中国人力资本国际管理论坛上演讲时，曾分享了这样一组数据。

对城市而言，想要发展经济，提升城镇化率是一个重要的手段。城镇化率的主要指标，是城市人口占总人口的比重，因此想要提升城镇化率，最直接的办法，就是吸引更多人来城市，让更多的人成为城市人口。

起初，这样的方法，确实能让城市经济迅速发展。但随着人口规模越来越大，城市缺乏规划和整体设计的弊端日益显现，单纯地依靠扩大人口规模来发展城市经济，效果大不如前，甚至还会出现反效果。

中国的城镇化，已经走到了需要从“粗放型增长”向“规模与质量并重”升级的阶段。“城市运营”就是在这样的背景下应运而生。

园区建设：从“产业优先”到“融合发展”

当然，“城市运营”并不是一个最近突然冒出头的新概念。

陈朝朝告诉亿欧，在国外，这个概念已经相当成熟，而且已经有了不少标杆案例；而在国内，这个概念还处于一个相对初级的阶段。

要理解中国的“城市运营”，可以改革开放说起。

改革开放之初，政府规划的产业园区，以聚集生产要素、发展工业制造业为主，蛇口工业园就是其中一个代表，当时的规划设计，几乎没有生活配套设施，园区内就业人员的生活和休闲娱乐，还是需要依靠中心城区。只是当时人口规模相对较小，这样规划的弊端并没有显现。

到了20世纪90年代，随着改革开放的进一步深化，产业园区也进入了快速成长期。这个阶段，部分园区已经初步形成产业闭环，并且开始向高科技产业发展。此时的园区发展，仍然以产业建设为主，虽然已经开始注重园区的选址、环境和规划，但与城市的融合度仍然较低。

2000年以后，园区发展以“创新”为突破，开始发展先进制造业和特色服务业。这一阶段，园区虽然依然以发展产业为主，但园区的功能明显完善，人文环境也有明显地提升，产业发展与人文生活的综合建设初现雏形。

再到2010年以后，城镇化日益成为拉动内需的重要方向，产业园区的建设也进一步打开了城镇化发展的大框架。这个阶段，园区逐渐成为集人居配套、写字楼、商业、休闲、娱乐、教育于一体的城市综合体，产城关系得到了较好融合。

“产城融合”“城市运营”的概念，正是现在这个阶段的主旋律。

产城融合的星河实践：“房东+股东”“园区+社区”“基金+基地”“产业+地产”

但无论是产城融合，还是城市运营，都是说易行难。

“它对综合性和系统性的要求非常高，是一个非常庞大和复杂的体系。”陈朝朝说。

且不说一个大型的城市，光是一个区域可持续发展，要有一个总体的、统一的规划，不仅需要各个政府部门的通力协作、政府与企业无间地配合，企业与企业之间也需要找到共赢点，才能让区域的产业、经济、人文等方面，能达到协同发展。

所以，现在大家对产城同和的普遍感觉是“好的案例不多，有问题的案例很多”。比如深圳南山，虽然经过开发后，大量科技企业入驻，对政府而言，产生的税收明显提高，从产业的角度来说，它完成了“使命”，但也造成了新的问题——明显的“钟摆”、交通拥堵严重……

从表面上看，要做好产城融合，运营好城市，只要做好城市规划就行了，政府也在倡导“四规合一”，即产业规划、空间规划、资金规划、技术规划，这四种规划的统一。

但陈朝朝认为，要达到规划的统一，背后还要解决利益的统一、商业模式的统一……而产业、地产、商业，各个主体有着截然不同的发展脉络和生命周期，要将它们统一起来，达到协同发展，无疑是难上加难。

再者，如何保证现金流平衡，协调好“产”与“地”的发展，尤其是在产业培育期，如何合理分配有限的资源，业内也一直没有标准答案。

那么，这门“生意”究竟要如何做？

陈朝朝分享了星河的实践。

2014年，星河控股旗下首个产业项目——星河WORLD面世。该项目是一个集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多业态配套的产融联盟新城，也是少有的实现了“四规合一”的园区。据了解，星河WORLD已经实现年产值逾300亿元，税收超25亿元，为3万人提供优质的工作生活空间，未来全园建成后将形成产值千亿、税收百亿、人才十亿的产融联盟新城。

△深圳星河WORLD

在自身现金流方面，星河的做法是，用租金收入、运营服务加金融工具来平衡长短期的现金流。“我们做了星河world第一期ABS，预先变现了8.4亿的资金，从租金的提升到物业价值的提升，再到现金的回流，纯靠租金是不行的，这在目前已经得到了同行们的公认。”陈朝朝说。

在综合运营方面，星河采取了“房东+股东”“社区+园区”“基金+基地”同步发展的策略，用产业平衡房地产的让利利润，做到长短结合、产地互补。

但这并不代表星河既做地产开发，又要涉足产业开发。陈朝朝说，星河将自己定位为产业的服务商，但不做产业的主导者。“我们控制不了的不做，我们变现不了的不做，我们退出不了的也不做，其实是给我们自己画了一个红线，产业还是企业家们为主，我们是服务。”

星河集团的两套基因：懂产业，常反思

陈朝朝在加入星河之前，曾在投资推广署和其他产业地产商任职。他告诉亿欧，现在从事产业地产，要转型做城市运营的传统房地产商不少，但他认为星河的理念和基因是最符合城市运营商这一角色的。

“星河最有意思的是，他有两套基因。”陈朝朝说。

首先，星河有很深的产业基因。

“业内的一个评价是，星河是房地产里最懂产业的。”

星河很早就注意到多元发展。一方面，星河集团旗下五大板块，按照地产、商业、金融、物业、产业来划分，这样的划分是按区域开发建设的板块来设置的，而非单纯的产业地产。

另一方面，作为老牌的房地产商，星河很早就认识到了投资的重要性。星河集团是深创投的第二大LP，并且在与深创投的不断接触中，星河逐渐认识到，股权是产业发展中的重要资产。为此，星河集团成立了星河金融集团，星河产业集团也同时拥有私募基金牌照，与深创投的VC相结合，整个集团形成了“天使+VC+PE”的全格局。

其次，“星河有很强的反思和革新意识。”这是星河的另外一套基因。

陈朝朝说，星河WORLD算是产城融合中做的最好的项目之一，但这个项目，并非是前期设计好了一纸蓝图，然后按规划设计出来的。而是星河在不断琢磨如何提升土地利用率、土地价值，经过了不断地调整后，逐步实践出来的。

集团“天使+VC+PE”格局形成也是同理，星河一开始在投资上并没有一个清晰的目标，但随着集团的发展，星河慢慢地将这些业务都打通，并与集团业务形成良性的生态。

正是因为星河总是能在发展中，不断反思和革新，星河才能一步步壮大，而且“总是能在不知不觉中，领先行业半步。”

城市运营：传统地产商转型的新方向

有反思革新意识，对企业而言至关重要。

过去，伴随着城镇化，人口大量涌入，城市产生了大量的住房需求。房地产商在这波红利中，赚得盆满钵满，投身房地产开发的人也越来越多。

但是，近年来随着地产红利褪去，那些在风口中发展时不思变、不转型的企业，纷纷倒下。

根据人民法院公告网，截至12月4日，2019年房地产开发商的破产数量已高达471家。

房地产商转型迫在眉睫，而城市运营商就是房地产转型的一个方向。

“城市运营是一片蓝海市场。”陈朝朝举了个生动的例子说道：“好比以前是卖打印机的，现在变成卖墨盒了。”

将城市运营与互联网运营做类比，能更好地理解这这其中的发展前景。

陈朝朝说，在互联网行业，最关键也是最难的一个环节是“获客”；而地产商开发和销售地产，在“获客”的这个环节上，可以说是“零成本”。掌握了“流量”，后续的一系列服务，无论是家政、教育、养老……都是地产商能够实现利润增长的新空间。

但传统房地产商转型城市运营商，会不会只是房地产商的“一厢情愿”？

陈朝朝说，产业地产的根基是地产，因此产业地产不能去地产化，城市运营类项目必须是地产牵头。因为一个项目的核心策略就是项目拓展路径，而项目拓展路径的根基是拿地。产业用地、住宅用地、商业用地的配比以及现金流的平衡因由地产集团牵头。

但他补充道：“产业地产商是城市运营商的其中一个类型，并不是说非要地产商转型产业地产商。”

提升地产的软硬件设备，提升服务质量和体验，从单纯的房产销售，转向提供定制化、智慧化的服务，也不失为传统地产转型的一个好方向。

“只要是能保证能跟随趋势迭代，房地产是经济发展中永远朝阳的行业。”陈朝朝说。

△星河COCO PARK

产城融合的经验：坚持定位，长期运营

星河探索出了一套产城融合的方法论，但方法是多样的，每个城市的情况也不尽相同，城市该如何复制这些经验？

“找准定位很重要。”陈朝朝认为，产城融合无论以何种方式进行，最终的目的都是一样的：实现城市中各个要素的协同发展，提升城市核心竞争力。

但城市的竞争力不尽相同，有的城市核心竞争力是科创，有的城市是文旅。最忌讳的是，因为看到其他城市或区域发展某个产业大获成功，就放弃了自己的优势，改变原有的规划。陈朝朝说，这样的案例他看过不少，最后的结果都不尽如人意。

只要明确和坚持定位，城市发展哪些该做，哪些不该做，一目了然。但可惜的是，很多城市在发展中，都只看到了短期的利益。

只看短期利益的，还有部分城市运营商。

产城融合的商业模式十分重要，不能只靠政府补贴，也不可能只用地产的收入服务产业。资源和资金的配置、良性商业模式的构建，是城市运营商需要思考的问题。但有的城市运营商，只重视眼前的收益，还用传统地产盈利的思维来推进产城融合，显然是行不通的。

罗马不是一天建成的，产城融合也不是只靠一纸蓝图，按部就班规划就能做好的。产业发展有产业的逻辑，地产发展有地产的轨迹，找准城市定位，不偏不倚，不急不躁，因时制宜、因物制宜、因事制宜、因地制宜，才能让关系城市发展的各个要素，真正融合在一起。

陈朝朝办公室的茶几上，放了一块印着《中庸》节选的茶托，其中一句是“致中和，天地位焉，万物育焉。”这或许是最适合用来引导城市运营商的思想。