32万亿元房贷利率“二选一”倒计时：房贷族纠结固定利率还是LPR合算 开发商或加快库存去化

本报记者 王丽新

8月18日，还房贷已接近5年的王先生接到了一条来自银行的短信，瞬间让其犹豫不决。

“工商银行将于2020年8月25日起为您在我行的住房贷款转换为LPR浮动利率定价方式。如您希望自主转换，可于8月24日前通过手机银行办理。”这是王先生收到的短信原文，纠结几天后，“我最终选择了LPR。”王先生向《证券日报》记者表示，“我的房贷是25年，以后可能提前还款，也可能换房，先享受当下的红利期吧。”

近一个星期以来，LPR这个陌生而专业的字眼，搅动着广大房贷族的敏感神经，因为他们面临着固定利率和LPR“二选一”的抉择。同样不明所以的，也有潜在购房者向《证券日报》记者询问，应该选哪个合适？自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。换句话说，还没办理商业贷款购房的，不需要纠结，只能选择LPR。

固定利率和LPR哪个合算？

5年期LPR报价在2019年8月正式公布，到现在正好满一年。观察这一年的走势，降息了3次，体现了利率市场化改革、降低中长期资金成本的导向。

“当前全国约32万亿元个人按揭贷款余额和这场利率市场化改革挂钩。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，LPR对于房地产市场的影响越来越大，应该说成了房地产金融市场值得关注的指标。

在这场关乎32万亿元房贷利率“二选一”的抉择时刻，房贷一族的紧张纠结可想而知。哪一个更合算，其实取决于自己的判断。选择固定利率后，你的房贷利率就是维持当前利率水平，不受LPR影响。选择LPR之后，未来房贷利率会随着LPR变化，继而影响月供。

在《证券日报》记者随机采访中了解到，目前大多数人已选浮动利率，也是因为明显享受到了LPR下降的好处。这次房贷利率转换是以去年12月的LPR加减点，而去年12月LPR是4.8%，五年期以上房贷4.8%，到现在已经降到了4.65%。

有利率折扣房贷族账不好算

最为纠结的是那些有利率折扣的存量贷款购房族，其折扣幅度不一，借款期限长短不一，颇为纠结。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，首先明确一点，存量贷款客户房贷利率的计算方式不区分首套房和二套房，因此选择固定利率还是LPR时，首套和二套没有明显差别。

许小乐进一步称，对有利率折扣的存量贷款客户来说，折扣水平不一样，选择可能不一样。例如2009年左右的购房者贷款利率折扣最高七折，打完折现行利率水平为3.43%，如果选择固定利率的话，则保持3.43%的水平。如果选择转换为LPR，原利率折扣转换为现在LPR基础上固定减137个基点。

因此，“如果短期内LPR保持4.65%以下水平的话，对于存量贷款客户来讲都能减少利息支出。”许小乐向《证券日报》记者表示，但按揭贷款一般期限较长，假设2009年签订30年贷款合同的客户，没有提前还款的情况，那还剩余11年的还款期限，这个期间不能确定LPR是完全下降走势，转换为LPR后也可能会出现LPR上升而导致利息提高的情况，因此这类客户一般会选择固定利率。

而对于利率折扣较小，如95折，还款年限也较长，那选择LPR，未来享受利息下降的概率较大，但也存在因LPR升高导致利息增加的风险。因此，许小乐建议，存量贷款客户根据自己的利率水平、还款年限、月收入固定情况及风险偏好来做出抉择。

刚需项目或加快去库存

这场利率改革，除了让个人购房者颇为纠结之外，对房地产市场到底影响几何也颇受关注。

日前，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。这是LPR自今年4月份以来连续第5个月保持这一水平。

“8月份，64个城市首套房贷的利率为5.43%，和7月份总体持平，属于历史较低水平。”严跃进向《证券日报》记者表示，这和当前房地产市场的形势有关，房贷利率以低息为导向，降低购房者购房成本、会激活合理住房消费需求，开发商的库存去化速度可能会提升，尤其刚需购房者购买积极性可能增加。

不过，对部分房价上涨过快的城市来说，更可能会出现上调贷款基点的情况。“在我们统计的64个城市中，8月份至少成都和南京出现了上调15个基点的情况。”严跃进向《证券日报》记者表示，这需要相关购房者特别注意。

“目前来看，LPR转换对开发商和二手房市场尚未产生明显影响。”许小乐向《证券日报》记者表示，接下来，在自住和投资性购房方面，利率会起到一定调节作用。比如，2019年10月8日以后的贷款购房客户，利率水平在首套和二套有所区分，这是保护自住，一定程度上抑制投资过热的体现。

（编辑 孙倩）