广东省官方报告详解房地产发展趋势，有哪些风险需要警惕

作为第一经济大省，广东的房地产业起步早，房地产龙头企业多，在全国的影响力大。

广东省统计局日前发布的一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告显示，房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的重要产业，对拉动经济增长发挥了重要作用。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时，也为地方的财政作出了巨大的贡献。

该报告是利用2018年全国第四次经济普查数据，对广东房地产开发投资的规模、结构和效益进行分析，并对建立房地产发展长效机制提出相关建议。

需要说明的是，虽然报告中的最新数据是2018年的数据，但是分析2013年到2018年的变化，可以从中观察到整个房地产业发展的趋势和存在的问题，具有重要的参考意义。

报告显示，2018年，广东全省房地产开发经营企业8721家，比2013年增加2140家，是历次普查中企业数增加最多的一次，平均每年增加428家。2018年末，全省房地产业企业资产总计 111716.01亿元，比2013年末增长169.6%，年平均增速21.9%。

图片来源：《广东房地产开发规模、结构与效益研究》

在资产不断攀升的同时，企业利润率不断提高。2018年广东房地产开发企业利润总额3461.84亿元，是2013年的2.37倍，年均增长18.9%；平均利润率（利润总额 /营业收入）为23.4%，比2013年、2008年和2004年分别提高3.5个、7个和14.7个百分点。

广东房地产开发建设在快速发展的同时，也直接拉动经济增长。房地产开发投资占固定资产投资的比重也不断提高，对固定资产投资的贡献日益凸显。2013年，广东房地产开发投资占固定资产投资比重为 28.4%，2018 年上升至 40.9%。

房地产业发展还拓宽就业渠道，增加地方财力。数据显示，2013年，广东省房地产业 就业人员人数 86.77 万人，占就业人员比重为1.4%；2018 年，广东房地产就业人员比 2013 年增加近 60 万，达141.47万人， 占就业人员的比重提高 0.8 个百分点。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时，也为地方的财政作出了巨大的贡献，2018 年，广东房地产业税收收入3406.03 亿元，占税收收入的14.4%。

当然，在这个过程中，也存在不少需要关注的问题。其中一个是，土地购置费上升较快，房价上涨压力增大。从开发投资构成来看，2013 年，广东房地产开发企业完成投资中土地购置费981.77 亿元，占投资的比重为 15.1%；2018年土地购置费4921.64 亿元，占完成投资比重上升为 34.1%。 土地价格的不断上涨，助推住房价格上涨，对房价调控带来不小压力。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，地价快速上涨，是房价上涨的重要因素。当然，在地价之外，还有其他因素也影响了房价上涨，比如货币供应、资金成本等。

广州广钢新城一角（林小昭/摄）

根据人民银行的统计，2018年广东房地产贷款余额合计53380.73亿元，占银行业各项贷款比重达36.8%。

报告分析，一方面，信贷资金过度集中于房地产业，一旦出现房价大幅下降的情况，将严重影响银行稳健经营，并有可能给社会稳定带来隐患；另一方面，在信贷资源有限的情况下，房地产业的 “虹吸效应”会对小微企业、先进制造业、科创企业等造成挤出效应。而且，在房价“只涨不跌”的预期下，更易滋生投机行为， 使资金继续“脱实向虚”，流向房地产市场，这无疑不利于新旧动能转换和供给侧结构性改革。

“银行也是企业，从企业经营角度，更愿意支持规模大、抗风险能力强的企业。”广东一家股份制银行信贷部人士告诉记者，房地产企业规模大、财务规范，抗风险能力强，而很多中小企业风险比较大，企业寿命更短一些。

针对房地产长效机制，报告也提出一些建议，包括建立健全法律法规，确保房地产税征收稳步推进。一方面，要在发挥房地产税作用的前提下，体现税收公平，保障政府税收收入，拓展税基。在具体征收中，需要将城市范围内的商品房、办公楼、商业营业用房等纳入征税范围；另一方面要完善税制结构，实现税收调节收入分配的功能。通过适当消减开发环节的税种以及交易环节的税费，重点增加持有环节的税种，改革房地产税制。

其次，报告建议，完善土地供应，制定结构合理的多元供应模式。要加大土地供应的监管力度，探索差异化土地供应方式，使土地供应的优化成为房地产长效机制建设的起点。此外，报告还建议，要改革财政制度，降低政府对土地的依赖；优化资源配置，推动资源均等化建设。