专家：“旧改”可能成平衡“房住不炒”与稳增长的新思路

本报记者 朱宝琛

国家统计局发布的数据显示，1—3月份，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1—2月份收窄8.6个百分点。其中，住宅投资16015亿元，下降7.2%，降幅收窄8.8个百分点。

对此，摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊表示，从需求上看，商品房销售面积同比下降26.3%，降幅比1月份—2月份收窄13.6个百分点；销售额下降24.7%，降幅比1月份—2月份收窄11.2个百分点，主要由于疫情后期部分地产商进行销售优惠，商品房销售逐步回暖。但居民中长期贷款占比仍低于去年同期，表明当前地产消费尚未完全回暖，居民实地看房买房情况有待回升。

从资金来源方面看，房地产开发企业到位资金同比下降13.8%，降幅比1月份—2月份收窄3.7个百分点，表明房地产企业融资条件逐步好转，或与因城施策的地产调控措施边际放松有关。

“虽然近期财政部再次强调专项债投向不得用于土地收储及房地产相关项目，但将老旧小区改造纳入专项债范畴，表明政策层对于地产监管的基调并未动摇，旧改可能成为平衡房住不炒与稳增长的一个新思路。”章俊说。

“宏观政策逆向调节加大，房地产行业料保持韧性。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，近期定调政策纾困、加码“稳增长”，财政和土地政策响应积极，货币政策提供流动性支持。随着土地供给逐步增加、企业融资环境持续改善，行业开工复产向“常态化”靠拢，预计二季度房地产销售继续回升，投资反弹，价格可控。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，随着疫情得到控制并逐步稳定，国内正处于对外控输入、对内控反弹的过渡阶段，疫情对房地产行业的冲击趋于缓和。各地在“三稳”框架下继续出台放松政策，房地产行业有序复工复产。预计二季度商品房推盘提升，市场成交继续修复，销售面积和销售额跌幅收窄。

值得关注的是，1-3月份，商品房销售面积2.2亿平方米，销售额2万亿元，同比分别下降26.3%和24.7%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点和11.2个百分点。3月单月全国商品房销售面积1.35亿平方米，约为去年同期的86%。

“恒大、万科、碧桂园3月份保持了销售优势，一季度累计销售金额均超千亿元，遥遥领先其他TOP50房企，头部效应凸显。”夏丹说。

日前，中共中央、国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和国家发改委《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》两个重磅文件对外发布。

“两个文件有四个亮点与房地产相关。”夏丹说，一是加快放宽城镇落户限制，与去年底中办国办意见相呼应并更进一步。在人口流动和人才引进过程中，将自然衍生出新增住房需求。

二是加快建设重点城市群和都市圈同城化，交通基础设施建设增加，将派生出周边房地产项目开发的机会。

三是加快推进城市更新，包括改造一批老旧小区、改造一批老旧厂区、改造一批老旧街区、改造一批城中村。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，旧改项目将成为棚改退坡后一种替代。

四是促进土地要素市场化配置，“人地钱挂钩”以需求定供给，将有利于增加核心城市土地供应，缓解房价上涨动力。

（编辑 孙倩）