投资人说丨WeWork、优客仍在亏损，共享办公投资是机会还是风险？

嘉宾简介：

鸿坤亿润投资合伙人 王焕

中国社科院经济学硕士，历任国盛证券、西部证券、广州证券投行部副总经理、并购重组内核委员会委员，主持了深华发、中孚实业、广钢股份等十多家上市公司IPO、定向增发和并购重组，有着丰富的产业投资及并购实操经验。主要投资方向：教育、消费，主要投资业绩：优客工场、神州鹰、昆仑决、万国体育等。

观点精华：

分标题一、持续看好共享办公领域投资机会 要警惕重扩张轻运营风险

分标题二、长租公寓既要有租金收入也要有资产增值收入

分标题三、商业做得好或不好 流量是关键

分标题四、持续看好养老地产投资机会 但仅有地产还不够

分标题五、5至10年内家族信托与家族财富办公室投资机会将会凸显

分标题六、装配式建筑和装修的投资机会已经到来

分标题一、持续看好共享办公领域投资机会 要警惕重扩张轻运营风险

第一财经记者高远：感谢王总接受第一财经专访，鸿坤亿润也是优客工场早期的投资人之一，（另.12月11日，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）公开递交招股书IPO，股票代码“UK”，计划筹资1亿美元。）而作为最优客工场的榜样WeWork上市后市场对于它的经营模式有很多的质疑，您认为目前共享办公行业的投资机会还在么？还是这种投资机会已经是过去时？

鸿坤亿润投资合伙人王焕：这个行业是我长期看好的一个行业，一般情况下投什么项目的股权，首先要看这个项目是否从根本上来看要有好的盈利模式，那么好的盈利模式的根本点在哪？在于它是能提高现社会生产效率。共享办公是通过社会化的分工，更好地解决了租客和出租人之间的信息不匹配和工作不匹配的问题。出租者要承担什么？要承担找房、装修、布线、包括前台设置、传真、网线、网关这一系列事务，这些其实他们并不擅长。他们可能一年也不会做一次，可能4~5年才会做一次，没有人会擅长做这些。而优客就是把这些不擅长的部分给你解决，提高你的效率、提高了整个交易过程的效率，所以这一领域整个大赛道我觉得是肯定会存在的。

但我觉得目前共享办公有些项目出现问题的症结在于，所有类似公司都在疯狂地扩张，中国在2018年以后其实好了很多，这当中有一些共享办公的企业在逐渐倒闭，为什么会倒闭？原因就是扩张，资本推升它大扩张的时候，没有注重它的安全性。共享办公是什么，假设你是做二房东模式的共享办公，投了一个亿进去以后，如果这个点做得不好，这个点是会持续亏钱，这个点甚至可以一直亏到你到租约结束以后，因为你投入了装修成本、你也不可能说走就走，那么在这个情况下它会持续不断的亏钱，每年亏你500万，还不是说你亏了这个点就完了，每年可能会砸钱。我觉得WeWork很多时候就是这个情况，它的增长在加大，亏损也在加大，这是一个不太健康的一个模型，而优客的模型虽然我不能披露具体数据，但它收入在上涨，尽管它也在亏损，目前所有共享办公模式的公司也都在亏损，优客的亏损在大幅收窄，这种单店模型是健康的模型。

因为大家知道每开一个店它是有个养店期的，在养店期里面，你开的店越多，可能亏损会越严重，现在我们逐渐去放慢扩张步伐，去做好运营。而WeWork还是在依照软银给它的钱去挥霍，去做大的扩张，而不去注重运营的话，我觉得肯定是会出问题。

分标题二、长租公寓既要有租金收入也要有资产增值收入

第一财经记者高远：另外长租公寓也是被很多投资人关注的领域，但这一领域目前也出现了一些这样或者那样的问题，您认为目前长租公寓的商业模式是否不够健康？如果给这个行业一个盈利的预期，您认为是在什么时间点实现盈利是比较健康的？

鸿坤亿润投资合伙人王焕：2019年10月8号左右青客公寓公布了在美国IPO的招股说明书，显示大概亏两个多亿，八个亿收入亏两个亿，我不能说它不健康，它可能拿到这一栋楼，在这个时间点上它是亏钱的，但可能在两三年后在租金上涨和整个大环境里包括通货膨胀因素等影响，到最后这栋楼我们觉得是可以做到盈利的。我相信每个去拿楼或者去做二房东或者去做长租公寓的公司都会有这么一套测算的逻辑，包括美国华平投资集团的投资逻辑，也是基于在这些，我们也会去看整个大资产的增值。

当然如果去对比美国的长租公寓，美国有长租公寓类上市公司，它是既有租金收入，也有资产增值收入，这个是最健康的模式。但中国现在还没走到这一步，要走到这一步，必须去有一步才会有第二步，你必须去走第一步，所以说近阶段我们更偏好去投的是轻资产运营的公司，投完以后再从轻资产去转重资产。再去拿资产增值这部分收益。现阶段更看好这样的公司，也并不是说它们不健康，它们目前跟美国长租公寓相比有差距，但是我觉得这是这一行业必须走的一条路。

您认为行业盈利还有两到三年？

两、三年、三、四年。

我们认为，国内长租公寓发展到最后分散式的长租公寓只会有一家； 集中式长租公寓可以有很多家。最终国内长租公寓集中式会走向品牌分散；而分散式会走向品牌集中。

分标题三、商业做得好或不好 流量是关键

第一财经记者高远：其实商业地产对业主的资金流和信息流的掌握有很多天然的优势，这一方面对数据的归纳和总结后是否也凸显了一些行业的投资机会？

鸿坤亿润投资合伙人王焕：我觉得最大一个就是流量入口，我们会发现所有的商业现在做的好或不好，商业的价值体现在它的流量。一个商场所来的人或来消费或被服务的人越多，它整体产生的GMV的概念越大，它商业的价值就越高。所以对商场来说，我们发现很多的能吸引客流的消费品类和品牌，比如说我们看过了书店类的、音体幼这样的就特别引流。像喜茶每天在排队、之前的名创优品之类、ZARA等这种次一级的流量入口，我觉得都有很多的机会，包括之前的很多类似于快消品的店，走的都是低价格流量大的这种路线，这种企业一般来说跟商业地产谈判的时候，一般都能拿到类似的专门补贴。所以我们觉得如果要去做投资机会的选择，在线下具有聚集流量能力的这种企业，都在未来会比较有机会，因为它跟别人竞争的时候，天生就会有一些优势，而且它确实会有一些流量入口规模化以后，它确实能有规模化盈利的能力。

分标题四、持续看好养老地产投资机会 但仅有地产还不够

第一财经记者高远：现在很多房地产商也在进入养老地产的领域当中，这一过程中保险公司扮演了特别重要的角色，而作为房产、医养、养老结合是被看好的一个投资领域，您认为从商业地产资产运营的角度来看，这是否是一个产业投资的机会？

鸿坤亿润投资合伙人王焕：养老地产这个大的行业其实大概经历了5~10年的发展过程，包括泰康保险在内都在水，开发商去做养老地产的核心诉求，很多时候还是通过配套的服务去赚一部分钱，因为持有这份养老地产的成本相对来说还是不经济的。它可能会有通过别的配套住宅或者配套商业、配套其他的服务去赚钱。我们看到大部分房地产商会做养老地产，但是养老地产的运营一般不由地产商来做，未来可能会有一些专业的机构来做养老地产的服务。

整个养老地产，包括养老产业，我们是长期看好这个领域。这也是银发经济的一部分，我们长期看好这个行业，我们也有专门的医疗团队，专门的养老团队去做这个事情。银发经济的一个很明显的特点是，不太注重品牌，因为它的信息获取渠道相对来说比较少，更注重享受和服务的体验。它不是一个地产商或者开发商就能体现出来一个领域，它应该需要一个全配套的流程，包括你的医疗体系、服务体系。这个体系不仅仅是简单的几套养老住房和养老地产而已，这是整个大养老产业体系的融合。

分标题五、5至10年内家族信托与家族财富办公室的投资机会将会凸显

第一财经记者高远：另外房地产信托和家族财富传承也是被很多机构看好的投资领域，在这当中房地产公司做房产信托或家族财富管理是有着先天的优势，您是否看好这一投资趋势和行业机会？

鸿坤亿润投资合伙人王焕：我们非常看好这个行业，我们公司有自己的家族办公室，有自己的财富办公室，我们有财富公司，我们之前大概5~10年，本身就是一个家族办公室的投资体系，然后再向足够的大资管平台方向做拓展，我们鸿坤亿润资本其实是从家族办公室变成一个大的资管平台，但是我们还是有一些家族办公室属性在里边， 这套体系是我们非常看好的领域，就是大资管体系，包括家族财富管理体系。其实中国人传统理财很简单就是把钱存银行。或者变成P2P。你要去综合找到一个年化收益8%左右的综合收益率的产品，其实你要多方面地去配合，单纯的家族财富管理或者其它方式，你很难取得一个很高的投资收益，应很分散的去做这种投资。国外这个领域已经非常成熟了，中国这方面才5年左右的发展历程，所以这是我们整个投资的LP圈，跟国外最大的区别，这个区别就在于国外的LP基本上募基金、家族财富办公室投资为主，包括一些这种校友捐赠基金会、社保基金等渠道。中国基本上还是C端客户占了大概百分之四五十。我觉得这是一个资本市场逐渐成熟的过程。大家会觉得我把这个钱交给你是放心的，投资组合当中可能会有一些家族财富办公室投资的品牌出现，这个是我们很看好这个领域的发展趋势，而且我们觉得这个趋势至少在5~10年里会有明显的改变，大家不要去再被P2P或者被其他的所谓投资组合去割韭菜了。

分标题六、装配式建筑和装修的投资机会已经到来

第一财经记者高远：装配式装修是您看好的一个投资领域，未来这一领域当中它能够诞生的投资的机会，我们应该如何把握？这个时代是否已经到来了？如果给它一个风口到来的周期，您认为是未来的几年之内？

鸿坤亿润投资合伙人王焕：装配式装修的基础是装配式建筑，只有建筑装配化、数据化、结构化了，装修才能结构化、数据化。所谓装配式装修就是三四个工人三到七天一个房间就装修完了，这些工人一到两个月培训就可以上岗，这解决了我们传统装修行业里，大量的培训和非标准化作业的问题。

这套装配式装修和装配式建筑的技术是很成熟的。在日本建筑百分之七八十都是这种装配式装装，但是中国人可能接受这些也需要一些时间，而且它的成本又高，所以目前来看地地产商是很难用的，地产商如果不用的话，这个最大的市场就没有。我们目前寻找投资的下游企业就是可以走一条中间路线的企业，能要用装配式装修的方式来解决问题，但是用的板材都是加工的板材、传统地产的板材、石材、木板，只不过是通过技术手段把它们做成可装配式的装修材料。我们现在看的就是地产商要能用的这类技术和提供解决方案的公司，这也缘于我们产业基金投资的视角不同，我们准备投资的这个企业平台目前还在做深度的沟通。