济南楼市房价略微上涨"分化"成下半年主基调

8月25日下午，济南市房地产业协会召开2020年济南房地产市场研讨会。山东财经大学山东省房地产发展研究中心副主任孙大海博士对济南市房地产市场进行了深入分析和预判。

“2020年上半年虽然经历了严峻的疫情挑战，但是在复工复产政策的鼓励下，济南房地产市场仍呈现了“四稳”——规模稳、价格稳、结构稳、存量稳的状态。”孙大海说，济南本轮调控政策实施马上就要三年了，市场自我调节作用也开始显现，销售价格企稳，市场实现了平稳回调，政策效果较为显著。

在“规模稳”方面，2020年1-7月，济南市新建商品住宅市场虽然受到疫情影响较大，但整体供求关系相对稳定。一季度，受疫情影响，商品住宅市场供求量下滑明显，较同期下滑幅度达到30%；二季度随着疫情影响减弱和复工复产政策的相继出台，供应量大幅增加，在开发企业积极销售策略的推动下，市场需求大量释放，带动二季度市场规模达到高位。乐观估计，若保持当前市场去化及价格水平，全年成交量仍有望达到2019年市场规模。

在“价格稳”方面，2020年1-7月，济南新建商品住宅价格开始回升企稳，与2019年同期相比，微降1.9%。自2019年6月以后，市场整体进入“以价换量”阶段，通过降价保持了一定的市场成交规模，尤其是去年四季度，市场均价跌破13000元/㎡，虽然市场成交量有明显增加，但很多开发企业负利运营，决定了去年四季度的“价格战”不会持久。2020年一季度，受疫情影响，需求被抑制，开发企业一定程度上延续了去年四季度的价格策略，3月份以后，被抑制的需求持续释放，市场基本恢复，市场价格开始逐步回调缓涨。

在“结构稳”方面，刚性需求和改善性需求仍然是济南市住宅市场主力，并且将长期保持这一态势。2020年1-7月，100-120㎡产品新增供应1.53万套、168.97万㎡，成交1.7万套、187.5万㎡，套数供求占比分别为37%和36.5%。120-144㎡产品新增供应1.5万套、197.6万㎡，成交1.82万套、239.7万㎡，供求套数比例分别为36.3%和39.1%。刚需和改善两种需求占据市场75%以上市场份额。

在“存量稳”方面，从可售存量来看，截至2020年6月末，济南市新建商品住宅可售套数8.30万套，可售面积1120.7万㎡，套数去化周期为13.5个月，面积去化周期为14.6个月。若按照二季度去化速度计算，去化周期处于合理可控区间。

2020年济南市政府工作报告中再次重申“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”此外，上半年一些城市也出现了政策调整的“一日游”，因此，孙大海认为今年下半年从严从紧的调控环境不会发生大的变化，而且，如果部分城市出现市场过热或者价格指数超出“一城一策”指标要求的话，不排除更严厉的调控政策出台。此外，“一城一策”开始执行已有一年多的时间，针对“疫情”和“后疫情”时期为应对市场变化，更为精准、分类、细化的政策体系构建还有许多值得探讨的内容，这也将是未来政策走势的一个主要方向。

据孙大海分析，从供应端来看，今年新建商品住宅供应规模会较去年同期有一定幅度的增加，一方面鉴于2019年市场持续低迷，部分高价地推迟了入市计划而转到今年集中入市，一定程度上增加了今年整体供应量，另一方面上半年政府出台了支持复工复产的政策，放宽预售时间节点，也对供应规模的增加有一定积极作用。从需求端来看，若住宅库存去化周期可以稳定在12个月左右，今年新建商品住宅成交规模总体会与去年持平。

“今年二季度市场成交量出现较快回弹，月均成交量甚至超过2019年的平均水平，如果下半年这种趋势能够持续，乐观估计，今年全年的成交规模至少能与去年持平，甚至有小幅上涨的可能，存在住宅成交规模突破1000亿的可能性。”孙大海说，但如果二季度的回弹幅度过大，消化了大部分积压的需求，而三季度成交规模增速缩窄，且二手房市场表现无明显变化，改善需求释放受阻的话，则今年全年的成交规模会出现小幅萎缩，但萎缩幅度不会太大。如果住宅库存去化周期可以稳定在12个月左右，则成交规模总体会与去年持平。

从市场价格走势来看，今年新建商品住宅的价格会呈现整体平稳略微上涨的态势，部分库存压力大的区域会出现小幅走低的趋势。但由于目前存量较大的区域中，高价地入市的项目比例较大，因此价格下行的幅度和空间有限，出现市场价格整体持续下行的可能性不大。

从市场格局来看，“分化”可能是济南房地产市场下半年的主基调，主要体现在区域成交和存量的分化、区域内不同板块的去化周期分化、企业格局分化、项目竞争分化等方面。“激烈市场竞争对开发企业提出了更高的挑战，企业间、项目间的竞争从价格转向产品品质、物业管理、综合服务等软实力的竞争。”孙大海说。