各地物业管理立法不妨互相借鉴

张海英

电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，近期，深圳、北京、重庆等地物业管理条例相继实施，成都、广州等地将修订或制定物业管理条例提上日程，台州、西宁等地也就本市物业管理条例向社会公开征求意见。

多地物业管理条例近期或出台或修订或征求意见，都是一种好现象。一方面，在实践中物业管理暴露出不少问题，既影响业主合法权益也影响小区和谐，从根本上预防和解决问题需要从立法入手。另一方面，随着疫情暴发、垃圾分类等带来的新现象、新问题，小区物业管理的功能与内涵也在发生变化，各地物业管理制度必须适应新的形势。

以北京为例，过去10年主要依靠《北京市物业管理办法》来规范小区物业管理工作。虽然该办法在过去发挥了重要作用，但不能完全适应现阶段的业主要求和社会发展。5月1日实施的《北京市物业管理条例》从“办法”升级为“条例”，制度内容也有多项突破，如根据疫情防控需要增加了突发事件下物业落实应急措施责任，值得称道。

再比如，新修订的《重庆市物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》相比原条例都进步不少。深圳《条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，并强化对业委会的监督。这是针对深圳物业管理暴露的新问题量身定制的新药方，有望让物业管理回归健康状态。

也就是说，无论是新施行的地方物业管理条例，还是正在立法的地方条例，都是以各地物业管理问题为导向对原制度进行完善，这体现出立法者正视问题、顺应民意的立法态度。在此基础上，各地可以借鉴其他地方立法亮点，因为各地物业管理既有差异，也有相似之处，互相借鉴可提升立法效率和质量。

如北京现有10213个住宅小区，其中仅有1216个小区成立了业委会，业委会成立率明显偏低。所以，《北京市物业管理条例》创新性提出，可由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，来组织业主共同决定物业管理事项。这有利于解决业委会成立率低的难题。其他业委会成立率偏低的城市，不妨借鉴北京的这种创新。

实际上，电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用这类老问题，不是某个地方“特色”，而是共性问题。如何解决物业管理中的共性问题，各地在立法中都在探索，其中有的地方摸索的办法更有效果，对其他地方而言就是现成的良策，直接借鉴比苦苦摸索更明智。要指出的是，物业管理以自治为主，充分征求民意才能立好法。

除了立法需要互相借鉴，落实法规同样需要互相借鉴。长期以来，由于居民小区属于业主自治范畴，行政管理很少介入，这就造成业主自治不力，而行政管理又缺位。虽然有国务院《物业管理条例》和地方物业管理制度，但落实效果都不太理想。因此，明确各方责任应成为立法重点，强化责任落实才能避免物业管理法规沦为“纸规”。