物业费市场调节动态调整

《北京市物业管理办法》出台十年后，北京市又诞生一部事关物业管理的重磅法规——《北京市物业管理条例》，并将于5月1日起正式施行。《条例》首次规定前期物业服务合同期限最长不超过二年、首次提出可组建过渡性质的物业管理委员会、首次明确停车位应当优先提供给业主……这些具有突破性的新规，将推动本市小区物业管理在法制框架下更好地解决现实难题。

物业领域时隔10年再立法

住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。如何推动业主自治管理？除了国务院于2003年公布实施的《物业管理条例》外，10年来，《北京市物业管理办法》一直是指导物业实践的纲领。

“然而，随着经济社会的发展，以及居民对物业服务品质的要求不断提高，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。”北京市住建委相关负责人谈到，近年来，12345市民热线反映的物业服务类投诉较多，比如物业服务水平低的问题，管道老化堵塞的问题，电梯维修不及时的问题。这些投诉，一方面反映出以物业服务为基础的社会治理架构有待完善，需要重新思考兼具自治管理、市场运行、公共服务和社区治理等多重属性的物业服务定位和作用。另一方面，也反映出当前的物业服务、管理理念和制度措施已不能完全适应现阶段的公众要求和社会治理需求。也因此，奔着问题去，用立法破解现实难题，成为《北京市物业管理条例》的出发点。

内容覆盖物业管理“全链条”

从内容上看，《北京市物业管理条例》共一百零四条，覆盖了物业管理的“全链条”，主要分为总则，物业管理区域，前期物业，业主、业主组织和物业管理委员会，物业服务，物业的使用和维护，法律责任和附则八个部分。

具体看，总则立意于提纲挈领，提出要建立党建引领、将物业管理纳入社区治理的工作格局。物业管理区域章节主要是明确物业管理区域划分的原则，对新建和已有项目如何进行差别化处理，为物业治理打下基础。前期物业等章节，则围绕前期物业服务如何保障后期入住的业主合法权益，业主自治组织的建立和运行，物业服务企业履约尽职的管理，物业区域内各行为主体、各单位的职责，作出了明确清晰的规定。

引人注目的是，针对矛盾多发的物业费问题，《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价并动态调整。市住建主管部门应发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考。

《条例》还规定，物业服务人利用物业共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账，公共收益归全体业主所有。

多项突破性新规解难点问题

针对物业管理的难点热点问题，《条例》做出了多项突破性的新规定。

如首次明确建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限最长不超过二年，而自前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

针对无法成立业主大会，或者虽然成立了业主大会却未能选举产生业主委员会的社区，条例创新性提出，可由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，来组织业主共同决定物业管理事项。但物业管理委员会只是临时机构，任期一般不超过三年，还是要推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

针对北京诸多社区私家车多但车位少的现实，条例首次提出，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域业主使用。

对于高空抛物、外墙脱落导致伤人、擅自拆改承重墙等物业使用和维护中的不当行为，条例也分门别类地明确了法律责任。比如，损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款；从建筑物中抛掷物品的，由公安机关给予警告，处五百元以上五千元以下的罚款。