经纪人眼中的楼市：超1/3从业者去年成交2套以下

如人饮水，冷暖自知。作为市场的重要参与方之一，房地产经纪人所反馈的市场表现与市场信心，可直观反映出目前楼市的“甘苦”。近日，诸葛找房数据研究中心发布了2019年12月经纪人市场信心调研报告，从市场成交情况、买卖双方心态以及经纪人佣金收益状况等多个维度进行分析。报告显示，2019年市场成交平平，超1/3经纪人成交2套以下，成交周期多在3个月内。通过对比近3个月经纪人成交量可以发现，临近年底，2019年12月经纪人整体成交量非常不乐观，无成交占比超六成，经纪人成交3套以上占比不足10%。

对于2020年的市场行情，不论是管理人员还是经纪人，都预测或者说期待比2019年能够有所好转。总的来说，对于小门店从业人员而言，更多的是期待一个好转的市场环境；而对于规模较大的门店，可以说是2019年相对较好的业绩在一定程度上提振了其对2020年市场的信心。

经纪人：12月超六成零成交

报告显示，通过对比近3个月经纪人成交量可以发现，临近年底，2019年12月经纪人整体成交量非常不乐观，无成交占比超六成，经纪人成交3套以上占比不足10%。12月无成交经纪人占比为63%，环比扩大29个百分点，占比扩大明显；成交1-2套的经纪人占比为30%，环比收窄18个百分点；12月成交3-5套及6套以上的经纪人区间占比环比均收窄6个百分点。12月经纪人成交情况是近3个月最差的，主要是临近年底，购房者入市积极性不高且仍在持续观望中，二手房市场成交活跃度较低。

12月成交均价以跌为主，经纪人反馈成交均价下跌占比为46%，环比扩大14个百分点；其次成交均价持平占比最高，持平占比为33%，但环比收窄13个百分点；成交均价上涨占比为20%。12月经纪人反馈成交均价下跌占比扩大明显，持平、上涨成交均价均有所收窄，12月成交均价以下跌为主。

受成交下滑影响经纪人佣金收益更不乐观，超1/2经纪人收益在5千元以下。除此之外，12月经纪人接受业主委托房源量占比向低位水平移动，业主挂牌出售意愿降低，无委托占比近四成：12月经纪人无委托占比最多为38%，占比扩大明显；接受委托1-2套房源占比相比上月收窄明显，收窄15个百分点；接受委托房源3套以上占比略有收窄。通过业主委托房源量占比区间可以发现，12月业主挂牌出售行为减少，经纪人接受委托量向低位水平移动，无委托占比大幅扩大。

卖方：以降价出售为主

根据参与调研的经纪人反馈，12月有27%的业主未进行调价，有73%的业主进行了调价行为，有调价行为的业主相比11月收窄5个百分点。12月下调价格的业主占比收窄至54%，环比收窄6个百分点，可见12月业主对于市场信心仍不足，多以降价出售为主。

12月经纪人及管理人员市场调价情况感受一致，市场主要以下调价格为主，占比50%左右，其次为未调价房源占比居多，涨价房源占比最低。12月管理人员所服务业主下调价格及未调价行为相近，经纪人所服务业主主要以下跌价格为主。管理人员对于业主调价行为反馈未调价及上调价格占比与经纪人略有不同，主要原因在于管理人员接触市场面较广，对于市场了解更加广泛，对业主调价反馈更加全面。

上调价格的业主中，56%以上的业主调价幅度在3万元以下，22%以上的业主调价幅度在3万-5万元，仅不足4%的业主调价幅度在10万-20万元；下调价格的业主中，49%左右的业主调价幅度在3万元以下，21%的业主调价幅度在3万-5万元，24%的业主调价在5万-10万元，6%的业主调价幅度在10万元以上。从调价幅度中明显可以看出，在5万-10万元调价区间内，下调价格在此区间占比比上调价格在此区间的占比大。

从经纪人与管理人员反馈的12月卖房业主心态来看，包括换房客户和投资客户在内，不着急出售的客户仍旧占比居多，均在50%左右；对于着急出售心态的业主，经纪人反馈的占比为39%，其中着急换房出售的占比17%，担忧房价下降而着急出售的占比为22%；而管理人员反馈的占比更高，为50%，其中着急换房出售的占比23%，担忧房价下降而着急出售的占比为27%。整体上来看卖房业主心态较平稳。

买方：观望情绪浓厚

从经纪人反馈的12月买房客户区域分布情况来看，经纪人和管理人员接触到的客户区域来源相近。总体上仍以本地客户为主，主要还是受地方限购政策的影响，其中表示买房客户来自本市的占比为50%，表示买房客户来自本省其他城市的占比在23%，表示买房客户来自外省的占比在20%。

具体到购房者，首次及二次改善型住房需求为主，年底首次购房入市积极性较高。其中首次购房占比在58%-64%，二次改善性住房占比29%-30%，投资性购房占比不足5%。与11月相比，12月首次购房买房客户占比提升较大，临近年底首次购房需求加快入市节奏，二次改善性需求仍在持续观望。

参与调研的经纪人和管理人员，对于买方客户心态的反馈较为接近，反馈买房客户保持“继续持币观望，不着急出手”心态的占比在52%-67%，反馈买房客户持有“持币选房，有合适房子马上出手”心态的占比在20%-23%，表示客户“只是看看，了解市场居多”的占比在10%-20%。整体来看，年底买房客户观望情绪依旧浓厚，并不着急入市。