碧万恒座次未变前三门槛提至6000亿

随着碧桂园2019年权益销售额的披露，四大房企巨头年终数据已全部出炉，在此前融创昙花一现月度超过万科后， “碧万恒融”成为最终2019年房企销售榜前四强，且排位座次未发生变化。截至2019年末，四家龙头房企全口径销售额均已突破5500亿元，三甲的门槛更是提至6000亿元。

6000亿元门槛

1月6日，碧桂园发布公告称，公司及其附属公司于2019年12月单月实现归属于公司股东权益的合同销售金额约123.6亿元，同比增长1.88%。虽然碧桂园未发布全年具体数据，但根据此前公告，其2019年前11个月累计实现归属公司股东权益的合同销售金额约5398.4亿元。由此，碧桂园2019年销售金额合计约5522亿元。

值得一提的是，碧桂园自2018年7月开始，仅公布实现股东权益合同销售金额，但根据克而瑞统计数据显示，2019年其全口径销售额已经达到7715.3亿元。统一数据对比，万科以6308.4亿元位居第二，恒大以6010.6亿元位居第三。

数据显示，“碧万恒”的销售增速不约而同进入放缓周期。截至2019年末，万科销售金额虽已达到6308.4亿元，但同比仅增长3.94%，不及上年同期14.5%的增幅；恒大累计销售额同比增长约9%，同样低于上年同期的10.1%；碧桂园2018年权益销售5018.8亿元，同比增长31.25%，而2019年同比仅增长10%，刚刚跨过两位数门槛；融创虽然以21%的增长率夺得增速冠军，但其增速也由上年同期的27.3%回落至21%。

在2019年的“碧万恒融”中，万科和恒大的销售增速已下降至个位数，碧桂园增速刚刚跨过两位数门槛，头部房企整体增速放缓。

事实上，这种增速放缓的表现，也与房地产市场的整体走势大致吻合。国家统计局数据显示，2019年前11个月，全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1-10月加快0.1个百分点。而全国商品房销售额为139006亿元，同比增长7.3%，增速持平。从数据上看，全国商品房的面积、金额同比增速均保持小幅增势，整体趋稳。

“增量”转“提质”

克而瑞研究中心指出，市场真实情况或许比企业业绩增速反映的要更糟。目前市场去化压力犹存，企业整体的去化率水平仍处于相对低位。从房企全年的推货及去化情况来看，2019年规模房企整体在售项目平均单盘产能较2018年下滑，业绩增长主要靠项目在售项目的数量提升。特别是2019年9月以来适逢年底供货高峰，企业业绩在推货、营销力度双双加码的推动下企稳回升。

据了解，为保证成交量，房企“以价换量”逐渐常态，龙头房企也不例外。进入2019年四季度以来，龙头房企推盘力度大增，其中碧桂园、中国恒大10月单月销售金额分别同比增长约40.46%、70.2%。

以恒大为例，2019年9月和10月，恒大连续刷新单月销售纪录，分别实现合约销售额831.3亿元和903亿元；相应的销售均价也随着推盘力度不断走低，2019年9、10月分别为10054元/平方米、9336元/平方米。2019年全年恒大的销售均价为每平方米10281元，与2018年每平方米10515元相比微降2%。

在财经评论员严跃进看来，恒大的“以价换量”是整个房地产行业的一个缩影，房企增速放缓主要受制于整体市场行情低迷。但对于头部房企而言，增速放缓也源于其销售额基数的增长，在大的体量下，增速趋于稳定属于正常现象。

“除上述因素外，为适应新的市场周期，房企自身战略调整也是增速放缓的关键原因。”严跃进表示，房地产市场已经由高速发展过渡到高质量发展阶段，作为行业领头羊，头部房企总能先人一步，这是行业发展的必然过程，企业发展重点也由“增量”转向“提质”。

排名第二的万科，在“碧万恒”中增速最慢，这或许也与其率先迈出内部调整这一步有关。高喊“活下去”的万科在2019年将“收敛聚焦,巩固提升基本盘”设为重点词汇，万科总裁祝九胜曾直言，“我们对规模的追求和依赖变得不那么重了，我们自己的观点是，要在能力上做到领先和领跑”。

为了“活下去”，万科把回款指标当作了超越销售额、利润等指标的最核心指标。不过从2019年的销售额来看，恒大与万科相差不过300亿元，如果万科继续“收敛聚焦”，很可能会被6500亿元销售目标的恒大所超越。

“追赶者”融创

相对于碧桂园、万科、恒大的“低位”运行，排名第四的融创仍保持较高的销售增速，与第三名恒大之间的差距已从2018年的863.5亿元拉近至448.5亿元。

克而瑞研究中心指出，融创则凭借其收并购优势、充裕的可售货量，首次突破5000亿元规模，2019年9-11月连续3个月单月销售均保持在600亿元以上。2019年累计实现全口径销售金额5556.3亿元，同比增长超20%，突破全年5500亿元的销售目标。

回顾融创2019年的表现，其一直保持着月均570亿元的销售额，最高点于11月冲至666.5亿元。值得一提的是，2019年前11个月，融创首次以3454亿元对3445.9亿元的微小数额差距，实现对万科的超越。

克而瑞统计数据显示，万融两家销售额的差距主要是在2019年10月缩小的。2019年前9月，万科与融创的销售额对比还维持在2853.4亿元和2552亿元，万科多出融创300余亿元之多。而到了前10月统计时，万科、融创的销售额分别是3119.4亿元、2997亿元，两者相差122.4亿元，差距显著缩小。在多家房企打折促销的大背景下，万科10月的促销力度则相对较弱，以至于最终被融创赶超。

对于短期销售额超过万科，融创中国董事会主席孙宏斌表示，“这是意外，融创年度排名还会保持在第四”。

事实上，从已公布的数据也可以看出，与“三巨头”相比，融创还属于追赶者，这也可以解释其两位数增长的原因。严跃进分析称，此次融创以21%的增速遥遥领先于“碧万恒”，但其销售额却未能迈入6000亿元阵容。由此可见，与“碧万恒”相比，融创还处于快速追赶阶段。

处于市场下行周期，各大房企拿地态度趋于理性。而一向有着“并购王”之称的孙宏斌则在2019年频频出手，先后收购了包括泛海、阳光100、云南城投集团等公司旗下多项资产。在克而瑞研究中心发布的房企TOP100新增货值的报告中，融创中国在2019年的新增货值达到7349.7亿元，仅次于碧桂园的7398.7亿元。