利润承压倒逼开发商聚焦精细化运营多房企强化开发主业拓展新赛道业务

在风云变幻的市场中，房地产市场今年艰难前行，但仍有充分的时间和空间。

伴随着房地产行业由粗放发展转向精细化运营，“投资美好生活”成为终极目标、城镇化率大有空间、存量资产有待挖掘、战略性新兴产业方兴未艾，面对这样的全新市场，让地产的航船，平安驶向2020年，是房地产行业的当务之急。

聚焦精细化运营

强化全面预算管理

众所周知的是，地产企业是以资金为王的行业，资金融资方式对整个企业发展非常重要。中泰证券数据显示，2019年房企发行公司债2963.40亿元、ABS发行2458.94亿元，合计发行5422.34亿元，占到房企公开市场融资的69.69%，交易所市场成为房企融资的首选市场。

“债券市场完全是由政策端决定的一个市场。”日前，在以“赛道升级 融变求新”为主题的“第十一届地产中国论坛”上，中泰证券投资银行债券与结构融资执行总经理邓文表示。

明源地产研究院副院长吴浪雄在会上指出，面对宏观视角、严控慢松、精准调控、严管资金、产业共生等五大房企发展新常态，房企在构建精细化运营体系过程中，需要从经营提效、客户服务提升、数字化运营以及全面预算视角四个方面着手。

在融资环境趋严从紧的当下，面对利润被挤压的现状，房地产企业可进一步进行全面预算的大运营管理。“这个过程将收入、成本、效率无压力或无依赖的传递每个人心中，让每个人的工作过程中有效的落实下去。”吴浪雄认为。

抛开融资艰难的问题不谈，在业务聚集上，房地产企业也有了新的思考。比如，令很多企业感到焦虑的是，到底应该坚持原来的主业，还是更倾向于多元化的选择？

做大开发主业

适当开拓多元化新赛道业务

“城市化的发展导致人口往城市转移，就业形势也随之发生改变，中国房地产发展还有很长的路要走。”中国葛洲坝地产总经理助理徐海伦认为，不要认为这几年房价不涨了，不代表房地产不发展了，不应该做过多房地产主业之外的多元化发展。

对此，亿达中国高级副总裁于大海持相反观点。他认为，新经济形势的转变，致使赛道扩容升级成为必然。多元化实施过程中，应该选择那些受政策干扰少、市场波动小、现金流相对稳定、和房地产调控周期适当错位的一些新的业务、新的赛道。

“未来一定是从开发向服务向资产管理方面走，是带有一些服务性的尝试。开发商的现金流要好，一方面拿一些‘水’尝试其他行业，另一方面是给客户提供全生命周期服务和生活服务，这个逻辑是自上而下的。不管是谁，对于多元化的探索，可以保持一定的宽容度，企业有一定的容错机制、试错机制。”泰禾集团副总裁全忠指出。

金辉集团总裁助理冷捷则认为，在思考多元化之时，更多还是思考本身多元化产业之间，以及既有房地产主业之间的关联度，也不能跨界太多，房地产基因转型为互联网，这样的跨界太快了，更多是做和传统“房地产+”相关的内容。

“多元化的结构主要分为四类：相关多元化、不相关多元化、横向多元化和纵向多元化。”领地集团助理总裁兼品牌总经理姚科表示，“在与地产相关方面做围绕地产主业的布局，纵向多元化打通后，将形成内部的二八模式减低成本；而不相关多元化，比如大健康方面，亦有其核心能力与资源支撑。”但姚科亦承认：“多元化与专业化，本来就是一把双刃剑。”

总体来看，多家房企高管的共识是，控制成本管理、降低企业杠杆率、提高产品力水平是2019年大部分房企正在解决的问题。一些房企融变求新：合理控制现金流，放慢扩张速度，来换取企业更好的发展；一些企业赛道扩容升级：在压力之中有意识地进行企业转型，转变开发理念，升级运营模式。