销售额奋起直追 旭辉以多元化拿地提升毛利率

“三道红线的政策对旭辉来说是更有利的，实施均衡发展的战略、财务稳健，以及坚持长期主义的企业会受益于这类政策。”旭辉控股董事局主席林中在8月28日的旭辉控股集团（00884.HK，下称“旭辉”）中期业绩会上表示。

今年上半年，旭辉的净负债率为63.2%，较去年年底降低了3.7%；现金短债比为2.4；扣除预收账款的资产负债率约为74%，林中表示，该数据可在一年之内控制在70%以下。“从去年到今年初，我们进一步降低负债，所以政策对我们的影响相对较小。

旭辉控股CFO 杨欣进一步表示，旭辉上半年的有息负债微增了1.5%，旭辉常年来对财务稳健的要求与降杠杆的政策是呼应的，其背后的逻辑是，旭辉的管理层希望以更少的资源去撬动更大的规模。

同时，旭辉在6月底的加权平均债务成本为5.6%，较去年年底下降了0.4个百分点。旭辉控股CEO 林峰在业绩会上表示，融资成本在今年下半年可能还会持续下降。

今年3月，旭辉将一项公司债券的票面利率从6.5%下调至5.3%。5月，旭辉发行了一项票面利率为3.8%的3+2年期公司债券，以及一项票面利率为4.5%的5年期公司债券，两期公司债券共计发行31.2亿元，创下了旭辉债券发行的最低利率。其在境外发行的首支绿色美元债利率为5.95%，是海外五年期以上债券中较低的利率。

但整体来看，旭辉目前的总债务水平仍处于较高的位置。其融资成本总额为34.7亿元，较去年同期增长了13.2%。融资成本总额的增加主要由于总债务水平的提升。旭辉在去年年中、去年年末、今年年中的总债务额分别为948亿元、1037亿元、1053亿元。

而在销售端，旭辉在各项数据上也出现了全维度下降。报告期内，旭辉实现合同销售额807.3亿元，较去年同期下降了8.7%；合同销售建筑面积为489.6万平方米，同比减少3.8%；合同销售平均售价为每平方米16500元，同比减少5.1%。

对此，旭辉表示，上半年销售的下降主要是受到了疫情的影响，集团各地的项目售楼中心开放时间大幅减少。旭辉于3月底开始逐渐开放售楼中心，合同销售金额也随之提升，5月之后，旭辉的当月合同销售金额已实现同比26%的正增长。

在上半年的确认收入的销售中，虽然物业销售收入同比增长7.6%至193.9亿元，且交付建筑面积同比增长15.9%至149万平方米，但已确认物业的平均售价同比下降了7.2%，至每平方米13005元。其中，住宅的下降幅度为0.6%，办公楼和商业的下降幅度为45%。

总债务水平上升和平均售价下降，一定程度上影响了旭辉的毛利表现。今年上半年，旭辉实现收入230.2亿元，同比增长11.3%；毛利为59亿元，同比下降2.8%；毛利率为25.6%，同比下降12.6%。去除已交付物业公允价值的会计影响，调整后的毛利率为28%，比去年同期降低了18%。

下半年，旭辉的盈利状况有望通过低价拿地和强化销售的方式提升。

报告期内，旭辉收购了27个新项目，总规划建筑面积约为460万平方米，总投资为244.08亿元。

林峰介绍道，上半年拿下的土储中，有约四成是通过多元化拿地来获取的。

截至7月底，旭辉已实现合同销售金额1027.2亿元，完成了全年合同销售金额目标的45%。据林峰介绍，7月份的销售已经将受到疫情影响的销售额追平，预计8月份的业绩指标为250亿元左右，同比增幅约为10%。因此，管理层表示，对于今年2300亿元的目标，有信心能够超额完成。

“未来，旭辉将加强多元化的拿地能力，包括商业拿地、教育拿地、旧改等，进一步降低土地溢价，实现多元化拿地和招拍挂四六开，来提升我们的毛利和净利。”林中表示。

同时，在目前旭辉的土储中，超过90%分布在一二线城市和强三线城市，预计下半年可售货源超过2800亿元。管理层预计，下半年的回款率将继续保持在90%以上。林峰谈道，从1至8月份的项目销售看，旭辉目前正处于稳步提价的阶段，每个平米，能不能多卖一百块，这就是我们的销售目标之一。