美国楼市火热程度媲美股市！外国买家投资总额却连年下滑

在美国股市主要指数不断创下新高的同时，近来美国楼市也迎来了一波强势反弹。

上周五（21日）全美地产经纪商协会（NAR）公布的7月美国成屋销售数据显示，季调后年化总数为586万户，创2006年12月以来最高，同比增长8.7%，并且环比上月增长24.7%，刷新了1968年有纪录以来的史上最大月度涨幅；同时成屋销售价格中位数也首次突破30万美元，至30.4万美元，同比增长8.5%。

本周二（25日）美国两大房贷抵押融资公司（即房利美与房地美）公布的美国6月FHFA房价指数显示，月率增幅为0.9%，年率增幅为5.7%；同时房地美8月19日公布的30年抵押贷款利率仍维持在2.90%~3%一线，处于近50年以来的低位。

受新冠肺炎疫情以及政府的疫情防控措施影响，今年3月~5月美国房产交易量曾出现连续三个月的急剧下跌，而6月份以来的报复性反弹是否意味着疫情给楼市造成的负面影响已是强弩之末？

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时表示：“我认为疫情对美国楼市产生的影响还是存在的，只不过不再是唯一、或者说是一个主要的议题，而美联储的货币宽松加上低利率政策则是造成当前这波楼市热潮的主要原因。”

两大利好：货币宽松、市场供不应求

从根本上来说，不管股价还是房价都与市场的整体货币供给量直接相关。

今年3月起，美联储为了减少疫情带来的美元流动性不足等问题，开始大幅“开闸放水”。截至2020年7月，美国的广义货币（M2）已扩大至18.3万亿美元，同比增长了23%，创下自1981年以来的新高。由于美国各级政府并未对增发货币的流向做出严格限制，上述资金最终大量流入股市、楼市从而推动市场爆发式上涨。

另一方面，此前因疫情影响，市场交易量萎缩，使得房产交易波动较大，也导致了多数卖家不愿选择此时抛售房产。

据NAR的数据，7月份市面上待售的房产总数仅为150万套，较6月环比减少2.6%，与去年同期相比更是下降了21.1%，为有数据统计以来最低的7月份库存量。按照当前的销售速度，市面上的房产供应只能维持3.1个月，明显低于6月份的3.9个月。通常库存量不足5个月，都会被视为“供不应求”。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，当前买家的竞争十分激烈，新的房源一上市就被抢售一空，因此需要建设更多的新屋，当前许多城市的房屋供应都跟不上需求的步伐。

另外值得注意的是，随着居家办公越来越普遍，人们开始逐渐搬离价格压力巨大的都市中心区域，转而追求位于郊区或中小城市价格压力相对较小、同时空间又更大的独栋别墅。

美国房地产资讯网站Realtor的市场热度指数（Market Hotness Index）显示，7月份美国楼市热度最高的几个城市是堪萨斯州的托皮卡（Topeka）、纽约州罗切斯特（Rochester）、北卡罗来纳州伯灵顿（Burlington）、俄亥俄州哥伦布（Columbus）和宾夕法尼亚州雷丁（Reading），其中除了哥伦布市之外，其他都是人口数万至一二十万的中小城市，且都远离传统的热门都市区，比如纽约曼哈顿、华盛顿特区、旧金山、洛杉矶、奥兰多等地。

陈宏明也对第一财经记者表示，当前不少买房者已不像以前那样把地理位置列为首要考虑因素，由于人们已经习惯并接受远程办公，这使得买家当前更偏好空间较大的房子，因此市郊甚至度假地的房产备受青睐。

美国Real Capital房地产咨询公司高级副总裁科斯特洛（Jim Costello）也持类似的观点，他表示，疫情改变了部分人群对住宅类型的喜好，即使疫情的影响正在逐渐减少，但年轻的家庭（千禧一代）还会继续离开昂贵且人口稠密的城市，因此郊区的房价可能会继续上涨，这与上次金融危机时期完全不同。

利空因素：外国买家投资额连续三年下滑

8月初NAR的一份报告显示，2019年4月~2020年3月的12个月中，外国买家在美国购买了共约15.4万套房产，投资总额约740亿美元，连续三年出现下降，不但低于一年前的779亿美元，更是远不及两年前的峰值1210亿美元。来自中国的买家再度成为最大的海外投资群体，共购买了18400套房产，约合115亿美元；其他主要的海外买家则来自加拿大、墨西哥、印度和哥伦比亚。

由于这份报告只统计到今年3月，当时全球的旅行限制还相对宽松，预计在最新周期中，外国买家的减少幅度将会更为惊人。劳伦斯·云表示，从那时起，事情发生了很多变化，美国成为了世界上感染新冠肺炎人数最多的国家，这将严重限制外国买家在美国的房地产上进行投资。

此外，外国买家最热衷投资的州包括佛罗里达、加利福尼亚、得克萨斯、纽约和新泽西等，而这些州恰恰又是美国疫情最严重的地区，旅行限制以及对疫情的担忧显然会使得投资者被迫推迟或改变自己的投资计划。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，新冠肺炎疫情在美国的大肆蔓延，以及入夏以后国际局势的剧烈波动，都影响到海外买家的投资信心。今年第一季度居外网买家对美国房产的询盘量环比上一季度下降17.6%，不过第二季度已有所反弹。居外网的数据还显示，中国买家去美国购房超过半数是为了让孩子读书时使用，而当前这部分的需求正转向英国等其他国家。

另一方面，奇米尔表示，印度买家在美国投资房产的热度正快速提升，目前印度在美国楼市的投资总额在海外买家群体中排第四位，购房量约为中国买家的一半。奇米尔认为，随着印度经济的快速增长及高净值人群的增加，未来印度投资者在美国购房量方面接近中国投资者，并非没有可能。

安阁物业（Engel Völkers）佛罗里达州奥兰多市28 North Group分行高级房地产顾问克里奇（Chad Creech）对第一财经记者表示，6月份开始，有中国背景的买家（包括已加入其他国籍的华人）对当地房产的咨询量大幅增加，他们大多是长期居住在海外，包括加拿大和美国西海岸等地的华侨华人。克里奇表示，与温哥华相对，奥兰多房产的性价比要高得多，“这里没有空置税，是一种安全的投资”。

多位接受第一财经记者采访的专家均表示，11月美国总统大选的结果对楼市的影响也不容忽视，在尘埃落定之前，海外买家在房产的投资上料将保持谨慎态度。