房地产“大鱼吃大鱼”时代已来

我们曾谈到，房地产市场不仅存在“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”，还会出现“大鱼吃大鱼”的现象，市场进入调整期，兼并重组会越来越多出现在百强房企之间。

没想到“大鱼”被吃，来得这么快。

1月13日，坊间已经流传多时的福建地产商世茂集团与福晟集团的合作正式官宣，福晟集团将其地产、产业链、建筑生活甚至是商业办公等项目全部注入新成立的地产运作平台“世茂福晟”，并由这个新平台全方面接管福晟集团所有地产项目，世茂集团从该笔交易中可获得大约2500亿元左右的货值。

据腾讯新闻消息，新的公司除了世茂和福晟之外，还有东方资产，三者之间的持股比例大致为4:3:3。其中，四大AMC之一的东方资产采取“明股实债”的形式，提供此次收购的部分资金来源。

据悉，新成立的平台公司将由世茂集团负责运营，未来福晟所有的项目都会更名为世茂福晟。世茂福晟的掌门人则由世茂海峡集团总裁兼董事长，36岁的吕翼担任。

吕翼在世茂的经历堪称传奇，2008年从浙江大学毕业后，在世茂从管培生做起，到最年轻项目经理，到城市总，再到最年轻的区域总，在2020年1月2日获任世茂执行董事，进入核心权力层。

在刚过去的2019年，吕翼所带领下的世茂海峡突破性达到900亿元的销售规模，在世茂2019年2600亿的总销售额中贡献了三分之一的量，该区域公司在2016-2018年三年时间里复合增长率甚至超过100%。

在当天的发布会现场，世茂少帅许世坛和福晟集团董事长潘伟明简单介绍合作情况后，就将发布会交给了吕翼。这意味着，福晟集团的地产项目，将全面进入世茂的“吕翼时代”。

随着话事人的改变，随之而来的将是福晟的组织人事架构的大变动，吕翼称，接下来将会对福晟做一些精简、提质提效，降低成本的调整，根据澎湃获得的消息，最终福晟将只留下约三分之一的员工，这也就意味着，将有约三分之二的福晟员工被优化。

笔者询问福晟内部员工，得到的回复则是目前除少数员工离职，尚未有裁员消息，但人事调整将很快进行。

福晟的危机从去年八九月份开始就在圈内流传，“破产”“裁员”的消息层出不穷，潘伟明到处寻求融资未果后，甚至还被爆出福晟曾向政府申请破产但未通过。事实上，福晟彼时身负巨额短期债务，一旦破产处理，将引发巨大的债务违约。此次世茂的接盘特别是福晟在合资公司的股权比例大幅度缩减到30%，可见福晟负债之重。

走到这一步，对于一家百强房企中排名在中间的曾经的“黑马”来说是挺意外的。不可否认，福晟曾经也是有“理想”的地产公司。在过去三年，福晟和所有闽系房企一样，快步前奔。按照克而瑞的统计，2017年福晟集团合约销售396.2亿元，排名48位；2018年销售增至624.1亿元，排名也小幅上升至45位。但危机缠身的2019年，福晟的销售额又减至468.8亿，排名降至61位，与在2018年战略会上潘伟明提出的2019年业绩达到900亿元，2020年突破1300亿元的目标相去甚远。

福晟虽然折戟在冲击千亿的路上，但手上并不缺少土地，缺的只是变现的时间。在土储方面，截至2019年末，福晟总土储货值还有近8000亿元。福晟在业内以旧改而知名，特别是它在粤港澳大湾区拥有1000万平方米建面的旧改项目，其旧改项目的总货值约有3000-4000亿元。

如果能稍微稳健，福晟何至于马失前蹄走到这一步？

福晟踩过的坑

福晟踩过的坑并不特别，可以说是很多急于做规模的房企都经历过的。

福晟集团创建于1993年，一开始深耕广东市场，2003年大举进入福建市场后，开始大举并购，2006年，福晟并购了六建集团，被认为是深得闽系房企以小吞大、善用金融杠杆的发展精髓。

不过福晟真正在地产圈中出名，是2015年，潘伟明成立10支“并购飞虎队”——8个区域大队加机动大队和支援大队，并亲自挂帅任“总司令”；与中信、招商、中泰等数十家金融机构合作，在内部成立了“资金王牌军”，为并购提供充足的弹药粮草，形成规模拓展的左右手。

一开始，潘伟明还为福晟“飞虎队”制定“五不拍原则”，即不拍利润率低于15%的土地；不拍建筑面积低于10万平方米的土地；不拍风水不好的土地；不拍无信心拆迁的土地；不拍“地王”项目的土地。

但很快，房地产行业的快速发展，让潘伟明看到了机会。他认为“小而美”就没了，而且在业内几乎一致的看法是，房企在未来的发展过程中，如果没有规模就缺少了腾挪的空间，在市场一片“规模论”声中，潘伟明不仅打破了自己的原则，也喊出了冲击千亿的口号。

在2015年-2017年间，福晟依靠并购拿下了72个项目，总土地面积约1680万平方米，总建筑面积约3800万平方米，总货值约6500亿元，仅在2017年就斥资800亿元拿下了总计货值3199亿元的土地。这其中，福晟既拿到了很多位于大湾区的优质土地，但也同时拿了很多难以拆迁的旧改项目，此外也拿了很多低利润的项目。2018年，福晟继续加码拿地扩张，不断采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。

通过疯狂的并购，福晟在规模上大规模扩张，但融资金额却在骤降。为了尽快消化土储，回流资金，福晟也在内部推行高周转模式，搞3691原则：拿到地后3个月开工，6个月销售，9个月封顶，一年现金流回正。但由于很多通过并购而来的旧改项目股权复杂，要快速向市场推盘并不容易。导致福晟资金链紧张，而短债长投又加剧了其资金问题，截至2019年6月底，其短期债务443.47亿元，同期货币资金仅为72.91亿元，即将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元。

到2019年下半年，金融机构已经不愿贷款给福晟集团，福晟集团甚至四处寻求短期过桥资金，福晟内部随即传出前文所述的危机。

福晟的危机，是目前很多激进房企所面临的问题，过度利用杠杆、短债长投、盲目追求规模等，区别在于，有的已经爆发，有的在爆发的路上，有的已经被掩盖。

哪些“大鱼”将被吃？

福晟的遭遇，归根到底在资金流上。能否融资，并且融到便宜的资金，是维持房企最大规模的重要因素。碧桂园的规模这几年快速做大，是因为他账上趴着两千多亿的资金在候着，而且还能源源不断发债。

同样是这次主导合作的世茂，在2019年陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产包，累计斥资近200亿元，并替代融创中国荣升新一代“并购王”，这背后是世茂强大的融资能力，仅2019上半年，世茂房地产就先后获得132亿公司债额度，并分别以6.125%、5.6%的利率成功发行20亿元美元债，同时8月签订8.38亿美元及39.94亿港元四年期银团贷款，利率为Libor/Hibor+2.98%。

因此，未来房地产行业，“大鱼吃小鱼”“快鱼吃慢鱼”肯定少不了，大鱼吃大鱼时代，又有哪些“大鱼”将被吃呢？

在笔者看来，负债高的，融资难或者成本高的，土储少或者分布不合理的，都将面临被淘汰的命运。

还有一个现象值得注意，那就是专业的投资平台将越来越深地参与地产的运营与并购，这也是我们看到，为什么在这次世茂与福晟的合作中会有东方资产出现在股东名单中，且持股比例高达30%的原因。资产管理公司或者投资公司资金背景雄厚，处置方式多样化，将在未来“大鱼吃大鱼”的过程中提供更多的弹药。

另外，像平安不动产这样的平台，已经成为房地产行业整合的重要推手。截止目前，中国平安已经成为碧桂园、融创中国、旭辉控股、华夏幸福以及中国金茂的股东，除此之外还和多家标杆房企合作成立房地产公司，展开多方面合作。

背靠平安集团，除了能拿到优质的资金外，还能在资本市场拿到低廉的资金，1月15日，据上海清算所的信息显示，平安不动产有限公司发行了2020年度第一期超短期融资券。消息显示，本期债券发行金额10亿元，票面利率2.95%，发行期限270天。

未来房地产行业的混战，又哪里能少得了平安不动产这样的平台呢？

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