展望2020 | 全球房地产现疲态，亚太受关注欧洲领涨？

在过去的一年中，和全球股市的大狂欢相比，全球主要房地产市场则显得有些波澜不惊，甚至可以说是疲态初现。

房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的研究数据显示，截至2019年第三季度，全球56个主要国家和地区的房价与上一年同期相比上涨了3.7％，涨幅为近6年来最低。

展望2020年，惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）认为，虽然长期的低利率、大城市供应不足及多数国家就业水平稳定等因素皆利好房市，但由于经济增长前景面临诸多不确定因素，同时全球债务水平高企，导致各大机构收紧了对抵押贷款申请资格的限制，未来一两年内全球主要国家的房价涨幅将会进一步放缓。

房产平台居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）也对第一财经记者表示，2020年，发达国家房市低风险、低回报，发展中国家高风险、高回报的大趋势仍将延续。他认为，只要全球贸易形势好转、经济不确定性减弱，跨境投资房产的潮流就会持续上升，特别是那些为资产寻找避风港的投资人，而目前，全球近半的跨境购房人群来自亚洲地区。

北美谨慎乐观，美国房价涨势稳定

安本标准投资管理公司（Aberdeen Standard Investments）在最新发布的《全球房地产市场展望》中指出，与大多数地区一样，美国房地产已处于上涨周期的后期。过去几年，随着价格的大幅上升，北美市场定价过高的风险也随之加剧，而经济复苏带来的建筑水平提高，则可能会抑制未来租金的上涨。

不过，考虑到在就业和消费的支撑下，美国经济虽然增速有所下滑，但预计2020年将继续扩张。美联储预计2019年增速约为2.2%，不及2018年的2.9%。因此，安本标准认为北美房地产市场中期的投资回报依然稳定，尽管随着收益率下降，下行风险正在上升。

惠誉国际在《2020年全球住房和抵押贷款展望》中也持类似观点，对北美房市表示了谨慎乐观。惠誉的报告提到，美国和加拿大政府都在采取直接或间接措施收紧抵押贷款标准，以期减少住房市场的债务风险。

就具体房价而言，惠誉认为，2020年美国住房均价能够上涨3%，稍许跑赢通胀，并在2021年延续上涨趋势。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）对第一财经记者表示，从历史上看，美国大选对于房市的影响有限，并不会带来剧烈波动。他预测：“根据地区不同，2020年美国房价平均涨幅将在2%~6%之间。”

奇米尔也表示，2020年美国楼市将会稳定增长，即使美国经济陷入衰退，房地产也会成为避风港。美国有500万的新生代正开始进入市场，而婴儿潮一代的业主却倾向于惜售，所以2020年市场上的房源将最近五年来最少的一年，供求关系会较紧张。

在北美另一个较热的房地产市场加拿大，惠誉认为未来两年房价的年均涨幅只有1%，基本跑不赢通胀。惠誉分析师霍斯特曼（Susan Hosterman）表示，多伦多和温哥华的房价仍被高估，且价格难以负担，加上政策限制了抵押贷款的可申请人数，使得房价难以大涨。

嘉德置业（集团）副总裁黄岚（Daisy）的看法则更为乐观，她对第一财经记者表示，作为加拿大经济核心的大多伦多地区，由于大量外来人口的持续流入，保证了该地区房价的长期看涨。她认为，2020年大多伦多地区120万加元（约合640万元人民币）以下的刚需别墅会有一波5~10%的上涨行情，而已连续上涨3年的公寓，预计将保持5%左右的温和上涨趋势。

亚太收益可期，外来资金兴趣浓厚

2019年亚太地区主要经济体的增速普遍放缓，且多家央行下调了利率。对此，安本标准认为，宏观经济的逆风似乎已开始对亚太地区的房地产租户需求及租金增长产生压力。在其追踪的35个目标市场中，超过一半（18个）的数据显示，2019年第四季度同比增长出现放缓，另有四个报告了负增长，情况比第三季度更为严峻。

尽管认为租金回报率上升空间有限，但安本标准并不看衰亚太市场的房价，其在报告中提到，2019年初，全球房地产投资私募基金账户上共躺着约3000亿美元的未动用资金，再加上2019年前三个季度亚太地区房产交易量同比下降了22%，这意味着未来12个月，只要宏观局势稳定，大量观望的闲置资金将会回归入场，推涨该地区房地产市场的资本价值。

仲量联行（JLL）亚太区资本市场首席执行官克罗（Stuart Crow）称：“在未来两年中，我们预计全球房地产交易量将保持较高水平，亚太地区的表现将超过欧洲和美洲，其中全球投资者的兴趣将占很大比例。”

就细分市场看，惠誉认为，由于抵押贷款利率下降、强劲的人口流入和经济的温和增长，沉寂已久的澳大利亚房市将在今明两年迎来大反弹，预计年均涨幅为5%。

佳士得国际房地产（Christie's International Real Estate）悉尼分公司董事总经理雅各布斯（Ken Jacobs）对第一财经记者表示，澳大利亚楼市在2019年最后4个月的成交量超过了前8个月，这是市场回暖并将向上突破的信号。雅各布斯称：“我对2020年的预测是，（澳大利亚）房地产市场将回归健康，平均价格上涨3~5%，主要会由东岸的几个核心城市带动。”

对于即将于2020年举办东京奥运会的日本，惠誉认为，该国房价将会微幅下跌，原因是市场供应过剩，而奥运会结束后，来自海外的投资需求将减少。不过跌幅料将不会持续太久，2021年会重归平稳。

日本东京株式会社仲和地产总经理陈晓茹对第一财经记者表示，近年来日本不动产价格，尤其是首都圈、西部大阪周边、乃至冲绳及北海道地区都出现了一定程度的上涨，这主要是得益于安倍政府坚定推行的金融宽松政策。此外，中日关系的升温以及日本政府大力推行的旅游经济，也为日本不动产带来了新的机遇及活力。因此，我们有理由相信，东京奥运过后，日本房价不会出现30年前那样的崩溃。只要日本经济持续稳定发展，房价就会坚挺。

2019年4月起，泰国政府收紧了房贷申请资格，使房市立即陷入了疲软。泰国银行数据显示，截至9月底，泰国房价下降了1.7%。房地产咨询网站Asia Property HQ预计，2020年泰国房市的情况将会持续，开发商为库存过多而苦苦挣扎，强劲的泰铢也对市场造成了一定程度的负面影响，从而让部分外国投资者把目光转向了更便宜的周边国家。不过，中心区域的高端豪宅依然吸引着大量的海外买家。

近年来，越南经济保持着7%以上的快速增长，房价也是扶摇直上。据JLL最新统计，2019年第三季度胡志明市高端公寓的价格已经超过每平方米5320美元（约合25000元人民币），同比上涨了64.9%。不过JLL表示，售价的飞速上涨将抑制买家需求，高端住宅涨幅料将趋缓，而投资者可能转向投资别墅，以期获得更高的投资回报。

同时，马来西亚房市明年的走势预计也将不俗。居外IQI集团的一份问调显示，业内人士普遍看涨马来西亚房市未来两年的走势，其中增长前景最强的州是关丹和怡保，预计未来12个月将分别上涨9.4%和7.6%，相对较弱的则是沙捞越州（3.4%）个槟城（2.1%）。

欧洲上涨动力仍在，但风险不容忽视

虽然2019年欧洲的经济乏善可陈，但房价涨幅却一马当先，以巨大的优势引领了全球。

莱坊的数据显示，截至2019年第三季度，全球房价同比涨幅超过5%的国家有23个，其中17来自欧洲地区，前6名更是被欧洲国家包揽，依次为匈牙利（15.4%）、卢森堡（11.4%）、克罗地亚（10.4%）、斯洛伐克（9.7%）、拉脱维亚（9.0%）和捷克（8.7%）。大多数中东欧国家的房价涨幅都十分惹人注目，主要原因是价格基数低、经济走强、借贷成本处于历史低位。

惠誉也认为，尽管2020年欧洲较发达地区的房价涨幅将略微放缓，但整体增速仍然可以达到4%~6.5%。

具体而言，惠普认为德国、荷兰将上涨5%，理由是虽然经济低迷，但市场供不应求，加上消费者信心强劲，足以推动当地房价继续上扬；同时，葡萄牙将上涨6.5%、希腊6%、西班牙5%，理由是当地劳工条件改善、收入增加，同时海外买家兴趣浓厚；预计比利时上涨3%、丹麦3%、法国2%、挪威2%，北欧国家动力疲软主要是因为利率上涨，同时抵押贷款资格审查较严；此外，爱尔兰预计将上涨2%、英国1%，理由是英国与欧盟贸易协议谈判的不确定性将抑制房价；而意大利则下跌0.5%，是唯一一个预测负增长的国家，因为该国经济正处于衰退边缘。

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，尽管德国房价已连涨数年，且上涨的根本原因“市场供不应求”并未发生明显改变。外来人口持续增加，国内年轻人口则因德国工业向服务业的转变而不断地流向大城市。德国政府对于建筑土地使用的审批十分缓慢，使得兴建房屋无法赶上市场需求。因此，孙杨预测，2020年德国城市房价平均涨幅达到5%，并不会让人意外。

在欧债危机中遭遇重创的希腊房价，近一两年来似乎也出现了快速复苏的迹象。与惠誉一致，荷兰ING集团也预测2020年希腊的房价将上涨6%。

中国希腊投资客联合会执行会长夏长伟对第一财经记者表示，希腊在经历了长达10年之久的经济衰退之后，现已全面复苏，包括IMF在内的各大机构都预计希腊经济会打开一个3~5年增长的通道。他个人预计2020年希腊热门区域的房价会有10%~15%的涨幅。

当然投资欧洲房产也并非毫无风险，惠誉指出，德国、荷兰十分容易受到全球贸易疲软的影响。如果2020年的贸易形势未能好转，甚至进一步恶化，那么德国制造业就可能遭受重大打击，而一旦德国经济陷入衰退、失业率上升，将拖累整个欧盟经济。另外，阿姆斯特丹、都柏林、法兰克福、马德里、巴黎、斯德哥尔摩等欧洲大城市的房价由于外来资金流入推涨，早已让当地首购族难以承担，一旦海外投资者兴趣消退，首购族未必有足够的接盘能力，这意味着房价不可避免会面临较大的调整空间。