报告：线下消费回暖，中小城市迎商业地产机遇

随着城镇化推进和消费结构升级，中小城市的商业地产发展迎来新机遇。

中国指数研究院发布的2019中国中小城市商业地产发展研究报告显示，消费市场对优质商业地产的需求日益增加，中小城市将成为部分商业地产企业未来布局的重点。

在商业用房市场，报告显示，1~9 月，全国及三四线城市商业营业用房开发投资额、新开工及销售面积均同比下降；三四线及以下城市商业营业用房新开工及销售规模持续领先于一二线城市。

具体来说，1~9 月，三四线及以下城市商业营业用房开发投资额、新开工面积和销售面积分别同比下降 5.2%、4.2%、11.6%。从占比来看，三四线及以下城市依然是商业地产企业投资和开发的重点区域。1-9 月，三四线及以下城市商业营业用房开发投资额、新开工面积、销售面积占全国商业营业用房对应项的比重分别为 54.0%、63.2%、65.4%。

相较于其他地区，华东地区三四线城市商业营业用房新开工面积和销售面积整体偏大，其中，徐州、阜阳、潍坊、菏泽、济宁、盐城、滁州等华东地区城市商业营业用房新开工面积较大，泉州、济宁、南通、盐城、蚌埠等华东地区城市销售面积较大。

在线下零售回暖和消费结构升级的背景下，中小城市商业地产同时也面临升级的机遇。中小城市正在经历一场消费结构升级，城乡居民消费结构正在由生存型消费向发展型消费升级、由物质型消费向服务型消费升级、由传统消费向新型消费升级，并且升级的趋势越来越明显。由于中小城市“小镇青年”的住房和生活压力远小于大城市同龄青年，随着商业地产下沉至中小城市，“小镇青年”在泛娱乐领域的消费更容易被引爆。购物中心逐渐向中小城市下沉，正契合了中小城市面临的商业市场缺口和消费升级需求。

今年以来，线下零售回暖，而线上零售增速下滑明显；且线上线下逐渐融合发展，线下零售企业在“互联网+”转型下经营状况有所改善。2019 年前三季度线下零售额累计同比增速为 5.6%，重新恢复正增长；而前三季度线上零售额累计同比增速已经下降到 16.6%。线上和线下零售额同比增速的差值已经趋向于逐渐收窄，整个零售市场正面临着新的发展格局。

报告提出，就中小城市购物中心整体租赁需求的影响因素来看，消费持续增长将使租赁需求保持平稳。预计未来，中小城市购物中心租金水平亦将继续保持平稳。

面对当前的市场形势，中小城市的发展机遇，令商业地产企业不断拓展潜力区域项目数量，进一步扩大商业地产布局规模。从布局方向来看，华东地区经济发达的中小城市为企业重点布局区域。